Weblog

Vrijdag of zaterdag valt bij u de uitgave van Mei 2012 van het vakblad Vastgoed op de deurmat, volgens mij de enige geprinte periodiek die ons vakgebied verslaat. Op de voorpagina en in een katern ziet u daar de voorzitter van de collega’s uit Nieuwegein, met daarin haar berichtgeving. Wij ontvangen dit blad doorgaans pre-delivery, dus weten altijd net iets eerder dan u wat er in staat. Altijd leuk, een sneak preview. In deze uitgave wordt door voornoemden ook gesproken over de woningmarkt visie welke binnenkort (volgende week) wordt gepresenteerd. Deze visie is tot stand gekomen door twee partijen: de woninghuurders en de woningeigenaren.

Visie
Al begin 2011 is dit initiatief tot overleg geboren. VastgoedPRO, VBO en VEH waren toen te gast ten kantore in Nieuwegein, op ons eigen initiatief, om eens te brainstormen over de woningmarkt. Op dat moment zat de net gevormde regering stevig in het zadel en spraken wij over een integrale visie op de woningmarkt, ongeacht of het nu over huren of wonen ging. Het zogenaamde eigendom neutraal wonen, dus geen rekening houdend met inkomens politiek. Niet voor het hier en nu, maar voor de toekomst, als de politieke panelen gaan schuiven. Omdat dan een nieuwe horizon wordt gevormd. Toentertijd was de huidige status quo vanzelfsprekend onbekend. Op dat moment werd voorgesteld om zowel vanuit de huurderskant: Aedes en Woonbond als de eigendomskant: VEH, VastgoedPRO, VBO en NVM, het landschap te schilderen. En te komen tot een duurzaam beleid. Volgende week is het de geagendeerd dat dit wereldkundig wordt, zoals u zult lezen in Vastgoed.

Inhoud
Vanzelfsprekend ligt de blauwdruk van het rapport, de visie, op dit moment voor mij. Vanzelfsprekend hebt u er alle begrip voor dat dit onder embargo opgesteld is en dat we pas met deze visie naar buiten komen als we dat gezamenlijk besluiten. Dus mag u even nog niet over mijn schouder mee kijken, dat zou niet netjes zijn. Leuk om even een scoop te hebben, maar zo werkt het niet. En vandaag kwam dit dossier ter discussie gezien de ontwikkelingen die er in het Haagse plaats vinden op dit moment. Aan mij werd de vraag gesteld, heeft dit allemaal nog wel nut? Leuk dat jullie met een rapport komen, maar wordt daar noch naar geluisterd?

Vraag
Uiteraard is dit een zeer terechte opmerking. De TAFKAK coalitie (The Agreement Formaly Known as Kunduz – tegenwoordig Lente akkoord) heeft haar punt gemaakt. De bouwers, de ontwikkelaars, de investeerders, 22 hoogleraren hebben hun punt gemaakt. Maar wat wij volgende week woensdag of donderdag gaan presenteren, zoals u in Vastgoed gaat lezen, is de mening van de huurders van woningen en de eigenaren van woningen. Dat is niet de mening van partijen die geld verdienen aan wonen. Dat is de mening van bewoners. Dat is de visie van Nederland. In mijn ogen is dat toch een visie waar de politiek haar voordeel mee kan, mag en moet doen.

Publicatie
Aanstaande vrijdag ga ik nog met mijn collega directeur van VBO Makelaar in gesprek over de content van dit dossier, immers, de details verdienen nog aandacht. Juist omdat het een branchebreed gedragen dossier moet en mag worden, hechten wij veel belang aan cohesie en verbondenheid onderling. In dit dossier is het essentieel dat we kunnen laten zien dat we als collegiale professionals gelijkwaardig optrekken. Niet alleen VastgoedPRO en VBO makelaar, maar ook Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes. De kracht van het collectief is essentieel in deze. Volgende week gaat u deze visie ongetwijfeld in de media tot u nemen. Een bericht aan de politiek waar men niet om heen kan. U hoort van ons!

Ed

Wanneer ik iets koop, verwacht ik dat het werkt. En wanneer het onverhoopt toch niet doet wat het moet doen, dan verwacht ik dat ik netjes en goed wordt geholpen. Dat het probleem wordt verholpen of dat ik een nieuw, wel werkend product krijg. Ik verwacht niet alleen kwaliteit en waar voor m’n geld, ik verwacht ook service.

In mijn ogen zou het vanzelfsprekend moeten zijn dat dit voor nieuwbouwhuizen ook geldt. Dat is niet zo. Dat weten we. Daar werken we als branche en als Heijmans hard aan. Maar het is niet genoeg. Nog niet.

Enige tijd terug kwamen wij met onze nieuwe opleverprocedure in Groningen. We zetten intern keihard in op nul opleverpunten, dus geen losse eindjes meer wanneer je de sleutel van je nieuwbouwhuis krijgt. Daarom werken we nu met een vooroplevering en een definitieve oplevering. Tijdens de vooroplevering lopen we met de kopers door het huis om de laatste zaken te noteren. Bij de definitieve oplevering moet dat zijn verholpen en als dat nog niet is verholpen dan binnen maximaal drie maanden. In onze communicatie naar de kopers waren we niet zorgvuldig genoeg. De indruk ontstond dat de vooroplevering definitief was en dat er geen begeleider van de koper mee mocht. Dat was niet het geval, maar het kwaad was geschied. Vereniging Eigen Huis zat er bovenop. Begrijpelijk. Alleen jammer dat ze vervolgens stennis bleven schoppen nadat we toch duidelijk onze ‘fout’ hadden hersteld. Onze goede bedoelingen keerden zich tegen ons.

Ondertussen hebben wij ons geschaard achter de nieuwe vergelijkingssite waar de Stichting Klantgericht Bouwen (SKB) later dit jaar mee komt. Consumenten kunnen hun ervaringen met bouwers van een nieuwbouwhuis daarop beoordelen en de cijfers worden publiek. Nu al kunnen consumenten ons via het SKB beoordelen, alleen zijn de getallen nog niet openbaar. Alle grote bouwbedrijven doen mee, want we weten allemaal dat we steeds sterker door consumenten worden afgerekend op wat we leveren. Terecht overigens, want zo’n aankoop moet wel in orde zijn.

De grootste opdracht waar we voor staan is volgens mij niet om in eigen huis de nul opleverpunten te halen. De afgelopen maanden zitten wij gemiddeld net boven een opleverpunt bij alle door ons opgeleverde huizen. Onze grootste uitdaging is om de verwachtingen van huizenkopers goed te managen en de klanttevredenheid echt op orde te krijgen. Ik kan alleen beloven dat we het steeds beter gaan doen.

Vorige week bracht de Heilige Koe mij naar het bovenste Noorden des land’s waar ik samen met een van onze Accountmanagers een afspraak mocht hebben met een grote partij die huurwoningen verkoopt. Een soort van uitponding maar dan net iets anders. Vanwege de vele contacten die zij met makelaars hebben hadden ze mij uitgenodigd om eens om de tafel te zitten en zo hun praktijk ervaringen met VastgoedPRO te delen.

Scope
Op jaarbasis brengen ze een serieus aantal objecten in de verkoop, waarvoor ze een netwerk van makelaarskantoren hebben waar ze mee samenwerken. Uitbesteden, outsourcen is uiteindelijk goedkoper dan zelf de handel verzorgen, een verstandige keus. Een ieder moet doen waar ze goed in zijn, verkoop van huizen is een van de specialiteiten van de makelaar! Een groot scala aan kantoren wordt mee samengewerkt, van VastgoedPRO tot VBO tot NVM, van klein tot groot, afhankelijk van de regio. Deze partij had een ‘mysterie guest’ ingehuurd om een dwarsdoorsnede van de kwaliteit van de kantoren waar men mee werkte te verkrijgen. Met ons wou men graag die informatie delen.

Mysterie Guest
Dat was de trip zeker waard, wij leren graag en de praktijkschool is de beste die er is. De geheimzinnige shopper had de kantoren beoordeeld op basis van een vijf tal punten:
1. Presentatie voor verkoop (brochure, internet
2. Inplannen van een afspraak
3. De bezichtiging
4. De woning zelf
5. De nazorg

Resultaten
Op het eerste punt scoorde vrijwel alle kantoren goed. Uiteraard zat er her en der wel een kleine omissie, maar over het algemeen was men hier tevreden over. Het tweede gedeelte werd al problematisch. Verbazingwekkend is het dat er nog steeds kantoren zijn die een antwoordapparaat hebben dat de openingstijden vanaf 0900 uur beginnen en dat dit bericht om 09.30 uur nog steeds is te horen. Ook was men teleurgesteld dat in een redelijk aantal gevallen sprake was van starheid. Niet op maandag bezichtigen. Niet na zessen. Niet voor negen uur.

Dooddoener
Een kantoor verteld zelfs dat het de komende negen dagen niet mogelijk was, men had het te druk. Of deze: deze week lukt het wel, maar volgende week hebben we geen tijd. Ik weet niet of je anno 2012 dit soort berichten naar een potentiele klant kunt communiceren. Opvallend feit: in 0% van de gevallen werd de bezichtiging schriftelijk, per e-mail bevestigd. Men vroeg niet eens naar een e-mail adres en in een serieus aantal gevallen ook niet naar een telefoonnummer. Ook een mooie: bij een leegstaand pand vermelden dat men eerst even met de eigenaar wilt overleggen of het uitkomt als er mensen langskomen voor een bezichtiging….

Bezichtigen
An sich ging dat bij de meeste gevallen wel goed. Hoewel er ook een geval was dat men geen sleutel bij zich had van het object. Tja, wat moet je daar nou van zeggen….. In de meeste gevallen vertelde men uit zichzelf niets over de VvE, een gemiste kans. Ook over subsidie mogelijkheden werd in het geheel niets verteld. In 15% van de gevallen werd de berging vergeten te vermelden. Te laat komen blijft een probleem voor makelaars, kwam frequent voor. Maar bovenal bleven de bezichtigingen oppervlakkig, werd er weinig ingezoomd op de persoonlijke wensen en de koopargumenten werden nauwelijks gevraagd. In grote lijnen vielen er een aantal zaken op.

Onderscheidend
Er was weinig verschil tussen groen er rijp, de jonkies deden het niet slechter dan de ervaren rotten. Er was nauwelijks verschil tussen grote kantoren en de kleinere eenmans bedrijven. Wat wel opviel was dat de kantoren aangesloten bij een franchise het beter deden bij de bezichtiging, veel commerciëler. Niet echt een verassing overigens.

After service
En dat was echt schrikbarend, in geen van de gevallen werden tijdens de bezichtiging gedetailleerde gegevens gevraagd van de potentiele klant en gedocumenteerd. In 40% van de gevallen werd niet eens een visitekaartje afgegeven door de makelaar. Vervolgafspraken gemaakt? In 0% van de gevallen. Nagebeld achteraf? 0% van de gevallen. Als dit pand niet bevalt, wat zoekt u dan wel? In 60% van de gevallen niet om gevraagd.

Samenvattend
Voor mij was het een leerzaam moment om vanuit de buitenwereld te horen hoe men de dienstverlening van makelaars percipieert. De moeite van de reis naar Friesland waard. Maar wel een harde boodschap!In deze markt krijg je maar een keer de kans om jezelf, je pand en je opdrachtgever te verkopen. Je moet van alle drie houden, maar met name de laatste twee. Er valt nog wel het een en ander te leren op het gebied van commercie en oprechte klant interesse, dat is duidelijk. En een conclusie vond ik een hele mooie. Vrouwelijke collega’s maken dezelfde fouten als mannelijke. Alleen van hen wordt het geaccepteerd, is de beleving anders. Ik zeg Heeren, pas op uw saeck!

Ed

Al jaren geen consistent energiebeleid

De overheid voert ten aanzien van de portefeuille 'energie' al jaren geen consistent beleid. Hadden we tot voor kort de 'Rijkspremie Meer met Minder', de 'maatwerkadviessubsidie', de 'SDE subsidie' voor zonnepanelen en andere duurzame systemen, tegenwoordig is er vrijwel geen enkele energiesubsidie meer voor eigenwoningbezitters.

Ook op gemeentelijk niveau zijn of raken de potjes uitgeput. Waar andere landen als Duitsland en België goede langdurige regelingen hebben ter stimulering van zonne-energie, moet de consument in Nederland het doen met hap-snap-beleid.

Solardays

Vorige week nam ik deel aan het openingsdebat van de Solardays in Rotterdam. Mijn collega Ronnie Groenewold heeft bij dit 'event' de actie 123zonne-energie van Vereniging Eigen Huis gepresenteerd. Bij deze bijeenkomst werd maar weer eens duidelijk dat er heel veel mooie initiatieven lopen om huishoudens aan zonnepanelen te helpen. Ik vernam dat andere landen verwonderd naar Nederland kijken hoe, ondanks het hap-snap-beleid, zonnepanelen bottum-up een vlucht nemen.

Ook nu weer verwarring

Met de aankondiging van de plannen uit het Lente-akkoord, is door de betreffende coalitie aangegeven dat er een onderzoek komt naar de mogelijkheid van btw-verlaging op zonnepanelen. Nu dit alles behalve zeker is, schept dit nogal verwarring voor consumenten die geïnteresseerd zijn in zonnepanelen. Moet u nu nog even wachten met de aanschaf van zonnepanelen, aangezien ze straks misschien tegen 6% btw gekocht kunnen worden? Of moet u juist nu kopen, aangezien ze straks mogelijk ook nog altijd onder het hoge btw-tarief kunnen vallen, dat naar 21% gaat? Kortom, de overheid heeft weer eens gezorgd voor verwarring alom.

Brief aan Weekers

Vereniging Eigen Huis vindt het een goede zaak dat btw-verlaging wordt onderzocht en overwogen. Maar de onzekerheid hierover is juist slecht voor de bereidheid van consumenten om te investeren in de aanschaf van zonnestroomsystemen. Daarom heeft de vereniging staatsecretaris Weekers per brief gevraagd zo snel mogelijk duidelijkheid te geven. De onzekerheid kan worden weggenomen door toe te zeggen dat een eventuele btw-verlaging met terugwerkende kracht zal werken. Zie ook onsbericht van 4 mei j.l.

Wachten hoeft niet de beste keuze te zijn

Van staatssecretaris Weekers hebben we nog geen duidelijkheid gekregen. Hopelijk komt die alsnog snel, maar graag geef ik u voor nu het volgende mee. Als u wacht met het investeren in zonnepanelen betaalt u op termijn eventueel minder in verband met een mogelijke btw-verlaging, maar u betaalt daarentegen gedurende de tijd dat u wacht meer aan energiekosten. Mocht er bijvoorbeeld uitkomen dat de 6% alleen over de kostprijs van de zonnepanelen geldt en niet voor het eindbedrag voor de consument, dan is het al niet meer rendabel om te wachten. Je bespaart in een half jaar dan net zo veel aan energiekosten, dan je zou besparen door te wachten op het lage btw-tarief, zoals vandaag in Trouw wordt voorgerekend.

Kortom, zonnepanelen doorstaan volgens mij het hap-snap-beleid, al zou Den Haag het vele malen makkelijker maken als zij consistent is in haar energiebeleid. Aanvullende energiestimulansen, zoals de btw-verlaging op zonnepanelen, zijn mooi, maar dienen duidelijk gecommuniceerd en direct doorgevoerd te worden om een positief effect te hebben.

Volg Claudia Umlauf ook op twitter (@Claudia_Umlauf)

De Griekse verkiezingen hebben de beurzen deze week weer in beroering gebracht. There’s so much anger, vertelde onze bejaarde hotelhoudster op Rhodos ons op de verkiezingsdag, en dat was natuurlijk niet zo verbazingwekkend. Het aparte is dat de beurzen in de meeste Europese landen zich weer wat herstelden, behalve juist de beurs in Athene. Die bleef hangen op een verlaging van 7%. We begrijpen Griekenland blijkbaar nog steeds niet goed genoeg, maar dat weerhoudt ons er niet van om het Greekbashing tot kunst te verheffen. Daarbij beschimpen we vooral de vanzelfsprekende manier waarop Griekse burgers leunen op hun regering en daarmee steunen op Europa, en uiteindelijk onze zuurverdiende aflossingsvrije spaarhypotheek in gevaar brengen.

Voor de Griek is de hoop echter dichterbij dan voor ons. Hun woningmarkt is in feite veel meer crisis-proof dan de onze. We kunnen van de Griekse – Zuid-Europese – bouwstijl het nodige leren: bijvoorbeeld van de Griekse kluswoning, gefinancierd met family-crowdfunding. Wij, verwende nesten dat we zijn, gaan daar nu pas mee oefenen en blazen erover in vakbladen en op beurzen onmiddellijk hoog van de toren.

Je ziet ze overal: onaffe woningen. Begane grond bewoond en erf voorzien van fietsjes, veel bloemen en een tractor of 4WD. Eerste verdieping nog slechts een frame van betonnen kolommen en een dak, de was hangt te drogen. Tweede verdieping: een staketsel van wapening, roestig maar fier omhoog priemend, de toekomst in. Sommige van die woningen hebben echt iets hoopvols, bij andere laat de derdegraads overwoekering zien dat niet iedere droom ook uitkomt. Dat laatste vertoont zich overigens met name in de toeristenbouw, die met een schok tot stilstand is gebracht. Als in Doornroosje lijkt de cementmolen nog te draaien, terwijl kattenkolonies de betonnen geraamtes als hun rovershol hebben geconfisqueerd.

Ook voor deze bouwwijze bestaat gelukkig een cynische verklaring: het Griekse systeem van OZB zou pas gelden voor woningen die helemaal af zijn. Steekt de wapening er nog uit, dan is-ie niet af, hoef je geen belasting te betalen. Ik weet niet of dat waar is. Maar dat doet er even niet toe. In Griekenland was het in de goede tijd al niet mogelijk om top-hypotheken te krijgen. Je moest altijd tussen de 30 en 50% eigen geld meenemen. Nu zijn hypotheken er helemaal niet meer te koop, en dat, samen met de binnenkort stijgende pensioengerechtigde leeftijd, dwingt mensen nog sterker om terug te vallen op het aloude familiebankieren. Papa en mama zullen weer langer gaan doorwerken, voor hun kinderen (en voor Europa en onze AOW natuurlijk). En huizenbouwers lenen een cementmolen van hun vrienden, knippen wat wapening uit een kattenkolonie en bouwen, muur voor muur, steen voor steen, voor de generatie van nu en straks. Crowdfunding zoals het ooit verzonnen is. Is dit ook onze toekomst? Ik koop wel een cementmolen, als je mij leert betonvlechten kom ik bij jou betonstorten. Pap, kan ik nog wat centjes van je lenen?

Ondanks het feit dat niet iedere huurder en koper zit te springen om zelf vorm te geven aan zijn of haar woning, moeten de verhoudingen op de woningmarkt veranderen. De tijd dat kopers en huurders genadebrood eten moet achter ons worden gelaten. Ik ben een groot voorstander van het uitgangspunt dat de binnenkant van de woning het domein van de huurder is. Een keuken en dergelijke moet eerder beschouwd worden als roerende zaak dan als ‘aard- en nagelvast’ onderdeel van een woning. Wetten (natrekking) en praktische bezwaren gooien hier roet in het eten. Hier moet wat mij betreft wat aan worden gedaan. We moeten ook in gedachten houden dat een woning door de bank genomen 100 jaar meegaat en door gemiddeld 10 huishoudens wordt bewoond. Daarom zijn flexibiliteit en veranderbaarheid van een woning essentieel. Alleen dan valt er voor iedereen wat te kiezen. Het valt me op dat er veel rationele argumenten worden aangevoerd voor particulier opdrachtgeverschap. Het zou goedkoper zijn. Er wordt hierdoor minder verhuisd etc. Ik ben niet zo onder de indruk van dit type argumenten. Er valt vaak met evenveel overtuiging ook het omgekeerde te beweren. Het allerbelangrijkste in mijn ogen is dat het voor huurders en kopers veel leuker is om zelf te mee te bepalen hoe de woning er uit komt te zien. Het is voor de professional ook veel leuker om op deze manier zijn werk te doen. De klant aan de knoppen is geen marketinginstrument in tijden van crisis, maar een cultuurverandering.

Vanochtend kopte mijn krant een tweetal artikelen met daarbij het opgeheven vingertje van de heer K. Knot, werkzaam in dienstverband bij De Nederlandse Bank. En laten we eerlijk zijn, als de heer Knot praat, dan luisteren de meesten aandachtig en stilzwijgend. Zo ook de samensteller van dit digitale blogfeuilleton.

Twee zaken
Er kwamen twee aspecten naar voren, die inbreuk maakte op de nachtrust van den heer Knot en die hem noopte tot het toespreken van de inwoners van het vaderland. De kwetsbaarheid van de jonge, pas gestarte huiseigenaren alsmede de vermaledijden die nog steeds niet zijn gestart met aflossen van de hypothecaire schulden op de persoonlijke domicilie. Hoewel begrijpelijk heb ik, in alle bescheidenheid en nederigheid, toch wel een lichte kritische kanttekening.

Kwetsbaren
Uiteraard is het bekend dat er ruim 500.000 huishoudens ‘onder water staan’. Een momentopname die inderdaad bij escalatie en nare persoonlijke omstandigheden risicovol kan zijn. VEH publiceerde hier twee weken geleden over naar aanleiding van haar feitenkaart, jet is goed om te lezen dat DNB hier nota van heeft genomen. En zeker, als er massale werkeloosheid uitbreekt onder starters, dan is dat een probleem. Maar heelt de tijd niet alle wonden in deze? Gaan die starters door de jaren heen niet meer verdienen? Gaat de economie de komende jaren niet weer groeien? Komt er geen inflatie in des lands huishoudboekje voor de komende jaren? En waarschuwt niet iedereen voor krapte op de arbeidsmarkt de komende jaren?

Freezeframe
Dus ja, het is een feit en als het je overkomt, dan is het pijnlijk om meer schulden te hebben dan bezittingen. Maar om nu het einde des dagen aan te kondigen en de noodklok te luiden? Dat lijkt mij overdreven. Volgens mij heeft de BV NL meer behoefte aan leiders die vertrouwen en rust uitstralen. Die een baken van hoop voor de toekomst zijn in plaats van paniekerige beverige konijntjes die verschrikt in de koplamp kijken en verstijven. Zo ook de waarschuwing inzake de niet afgeloste hypotheken.

Doomsday
Als ik het zo lees stevent de Nederlandse maatschappij af op hongersnood en rampspoed door een gebrek aan aflossen van hypotheken. Natuurlijk is aflossen goed, dat lijkt me een logisch feit. En bezittingen zijn beter dan schulden, dat hebben de erven van de Bijl ook al door. Maar let op, al die mensen met een aflossingsvrije vorm hebben vrijwel allemaal een kapitaalsysteem daar tegen over staan. Die hebben gewoon een tegenpositie op de eigen balans staan, die de schuld steeds meer en meer compenseren. En vroeger of later zal worden aangewend om schulden te vereffenen. Waarom wordt daar zo weinig aandacht aan besteed?

Evenwicht
En zeg eerlijk, in sommige gevallen kan zelfs het niet hebben afgelost maar gereserveerd gelden opbouwen een voordeel hebben. Stel je kan kiezen, je hypotheek met €50k verlagen, of zo houden en €50k op de bank hebben. Op het moment dat zowel je wasmachine, kookplaat als je auto het begeeft, ben je volgens mij toch echt beter af met een cash buffer. Het mooiste is natuurlijk én én, maar soms kan het goed zijn om even reserves achter de hand te hebben, ondanks een openstaande schuld bij de bank voor de woning. En daar houdt de heer Knot nou net even te weinig rekening mee. Met alle respect en in bescheidenheid, want wie ben ik….
TGIF,

Ed