10 Kansen voor projectontwikkelaars in het komend decennium
Print artikel
Geplaatst op: 1 februari 2010 - 22:25
1 Kies voor ketenintegratie en rationalisatie
De marges in projectontwikkeling nemen door de bank genomen af, in sommige gevallen wordt er zelfs niets meer verdiend. Om aan de slag te blijven is het dus zaak om de kosten beter te beheersen. Dit legt de nadruk op betaalbaar bouwen. Vijftig tot zestig procent van de kosten van een woning bestaat immers uit de aanneemsom.
De bouwkosten beperken kan door binnen plannen de woningen te standaardiseren en te rationaliseren. Minder verschillende types ontwikkelen, eenvoudigere architectuur en uitzonderingen slechts sporadisch toelaten. Dit beperkt de faalkosten tijdens de bouw en de engineering vooraf. Het herhaald bouwen van dezelfde woning biedt ook kansen op ontwerp-optimalisatie, die zich uit in een beperking van materiaalgebruik en een eenvoudigere detaillering.
Standaardisatie is echter voor veel locaties en voor veel consumentenmarkten niet de oplossing. Binnenstedelijke invullingen en woningen in duurdere segmentent vragen juist om een kwalitatief hoogwaardige oplossing en om veel maatwerk voor de klant.
Er zijn dus ook andere oplossingen nodig. De meest voor de hand liggende is ketenintegratie: een nauwere samenwerking tussen alle deelnemers in het bouwproces, waardoor alle partijen een betere marge krijgen. Bijvoorbeeld: de kozijnenfabrikant denkt al in het definitief ontwerp mee over de uitvoering en de detaillering en tekent zijn product zelf in in een CAD-systeem. Initiatieven hiertoe zijn nu vaak nog experimenteel en kennen een hoge mate van innovatie. Het enthousiasme van de deelnemers is groot maar zij erkennen dat ketenintegratie in de bouw uiterst complex is. Al was het maar dat ketenintegratie haaks lijkt te staan op het traditionele aanbestedingsbeleid dat veel (semi-)overheden hanteren.
Toch zijn de ketenintegrators van nu de winnaars van morgen. De ontwikkeling zal zich het komend decennium langzaam voltrekken, simpelweg omdat het noodzakelijk is. Alleen partijen die een fatsoenlijke marge weten te creëren overleven in een markt die sterk onder druk komt te staan.
2 Opereer lokaal
We spreken over dé woningmarkt maar we weten dat er eigenlijk heel veel lokale verschillen zijn. Van regio tot regio, tussen de nabijgelegen woonplaatsen, tussen wijken en binnen de wijken, de vraag naar woningen en de te realiseren opbrengsten variëren sterk. Het is onmogelijk om van alle markten thuis te zijn en de lokale makelaar biedt maar beperkt inzicht. Ontwikkelaars moeten daarom zelf hun markt kennen, want dat maakt het verschil tussen een succes of een zeperd.
Een sterke lokale focus is in de toekomst van belang. Landelijk opererende ontwikkelaars die in diverse plaatsen zo nu en dan eens een project doen, verliezen het contact met de klant, met de marktontwikkelingen en met de plaatselijke overheid. En juist die factoren bepalen in de toekomst de kansen op succes.
3 Verwerf kleinschalige projecten
Grootschalige ontwikkelingen zijn verleden tijd. De klant zit er niet op te wachten, het behalen van de benodigde voorverkoop duurt lang en daarmee wordt ook de financierbaarheid steeds lastiger. Als de kredietcrisis ons iets geleerd heeft dan is het wel om projecten faseerbaar te maken. Projecten van honderd woningen die enkele jaren geleden nog in één keer op de markt gebracht werden, worden nu tot fasen van vijftien tot twintig woningen opgeknipt. Plannen die niet te faseren zij, bijvoorbeeld doordat er een gezamenlijke ondergrondse parkeergarage onder ligt, verdwijnen in de prullenbak en worden herontwikkeld.
Nu de verkoopsnelheden van weleer voorgoed verleden tijd zijn, moeten ontwikkelaars creatief zijn bij de ontwikkeling van hun projecten. Zorg voor een goed hanteerbare knip, die zonder veel kunst en vliegwerk in een project kan worden aangebracht.
4 Onderscheid jezelf van de bestaande bouw
In de mindere vastgoedregio's van Nederland komt de kostprijs van een nieuwbouwwoning boven de marktprijs van een vergelijkbare bestaande woning te liggen. Concurreren op prijs is daarom in de toekomst kansloos, concurreren op kwaliteit is veel verstandiger. Bouw niet zo maar een rijwoning of tweekapper, maar maak een onderscheidende woning. Dat kan in uitstraling, in kwaliteit van de afwerking, door energiezuinigheid, of door te kiezen voor zo min mogelijk onderhoud. Of door een optelsom van deze kwaliteiten.
5 Neem een makelaar in dienst
Projectontwikkelaars zijn afhankelijk van de vraag of hun projecten verkopen of niet. Stokt de verkoop, dan zijn er geen inkomsten. Verkoop is dus core-business. Toch worden vrijwel alle projecten verkocht door een externe partij, de makelaar.
Die neemt het project in portefeuille, maar die portefeuille puilt waarschijnlijk uit met andere nieuwbouwprojecten. De eerste maanden scoort de makelaar nog wel wat handtekeningen, maar daarna stokt het aanbod van nieuwe klanten en valt het project stil. Voor de makelaar is het minder aantrekkelijk om extra inspanning te doen, want de handtekeningen voor de laatste woningen vragen veel meer energie dan die voor de eerste woningen. Daar komt bij dat alle ingewikkelde kopersvragen over het nieuwbouwproject niet door de makelaar beantwoord kunnen worden. De ontwikkelaar krijgt niet zelden de vragen één op één doorgeleid.
Ontwikkelaars moeten dus zelf aan de slag. Met eigen ideeën om de verkoop te stimuleren, met goede antwoorden op de vragen van klanten, met maatoplossingen om kopers over te streep te trekken. Alle zeilen moeten worden bijgezet om de kansen in deze krappe markt zo groot mogelijk te maken. De specialisten die dit kunnen lopen nog niet op de arbeidsmarkt rond. De gevraagde kennis van commercie en techniek en de vereiste commmunicatieve vaardigheden zijn moeilijk in één persoon te vinden. Toch moet de projectontwikkelaar er naar op zoek, om in de toekomst slagvaardig te kunnen zijn.
6 Ben een betrouwbare partner voor gemeenten en corporaties
De opgave voor de nabije toekomst is om binnenstedelijke gebieden te herontwikkelen. De coporatie bezit daar veelal de sleutel: zij leveren de grond en zij brengen het geld mee dat de ontwikkeling mogelijk moet maken. Samen met gemeenten zullen zij het komend decennium het terrein van de vastgoedontwikkeling beheersen. Natuurlijk proberen alle ontwikkelaars een goede relatie op te bouwen met gemeenten en corporaties. Toch glanst het blazoen van de ontwikkelaar in de wereld van de overheid niet echt. De goede bedoelingen van vele vastgoedmannen ten spijt: het beeld van de onbetrouwbare geldwolf dat andere ontwikkelaars oproepen beklijft toch sterker op het netvlies.
Onbesproken gedrag zal in de toekomst een voorwaarde worden voor samenwerking met een gemeenten. De gemeente heeft met de gewijzigde Wet op de Ruimtelijke Ordening, het voorkeursrecht en de onteigeningsprocedure sterkere wapens in handen om ongewenste cowboys van hun erf te verjagen. Het bezit van grondposities levert ook in de toekomst nog macht op, maar free-riders die zich niets aantrekken van het plaatselijke overheidsbeleid, kan veel in de weg gelegd worden.
De ontwikkelaar van de toekomst is betrokken bij de stad waarin hij actief is. Hij voegt leefbaarheid toe aan de plekken die hij ontwikkelt en draagt, samen met andere belanghebbenden in de stad, bij aan de beleidsdoelstellingen van de plaatselijke overheid.
7 Zet in op duurzaamheid
Het is een open deur maar het is echt van belang: maak nieuwe projecten duurzaam. We weten dat het gros van de consumenten er op dit moment nog niet op zit te wachten. Energiezuinigheid is meegenomen, maar de klant wil er - door de bank genomen - niet meer voor betalen. Toch is de regelgeving om te komen tot energiezuinige gebouwen in aantocht. Degene die er op creatieve manier, dus tegen beperkte kosten, in slaagt om duurzame gebouwen te realiseren, heeft uiteindelijk de meeste kans op succes als de klant er wel om gaat vragen. Stilstand daarentegen is achteruitgang: wie niet meegaat in de ontwikkeling zou de boot wel eens kunnen missen. Voor het maken van werkelijk energiezuinige gebouwen is kennis en ervaring nodig die de komende jaren moet worden opgedaan.
8 Kies alleen de beste locaties
De drie argumenten die doorslaggevend zijn bij het kopen van een huis: locatie, locatie en locatie. U kent het grapje ongetwijfeld maar intussen ontwikkelt u ook op de mindere locaties uw projecten. Een valkuil, want hoe goed u uw product ook maakt, de omgeving heeft u niet in de hand. Gebiedsmarketing is een mooi middel, maar kan niet meer doen dan de positieve kenmerken van een project in haar omgeving goed uitdragen. Het verandert de feitelijke eigenschappen van de locatie natuurlijk niet.
Bij de aankoop van ontwikkellocaties zal de lat zal in de toekomst hoger liggen. De goede locaties liggen niet in een weiland. Bezit u nog vele hectares op mogelijke uitbreidingslocaties dan kunt u deze, tenzij ze is gelegen in de goede delen van de Randstad, rustig afschrijven. De locaties van de toekomst zijn onderdeel van een bestaande stedelijke structuur die haar kwaliteit reeds bewezen heeft.
De beste locaties zijn schaars, dus duur. De mindere locaties dienen zich juist als eerste aan. De kunst is om de potentie van een locatie goed in te schatten. Kan dankzij uw ingreep een mindere locatie worden omgetoverd tot een aantrekkelijke omgeving, dan wordt u daarvoor beloond. Focus daarbij op de aanwezigheid van water, van stedelijkheid of van groen, maar denk ook aan veiligheid en status, want daarvoor wordt ook steeds meer betaald. Wie lokaal goed ingevoerd is, of in staat is om de potentie van een mindere plek goed in te schatten, haalt de krenten uit de pap.
9 Promoot gezamenlijk het product nieuwbouwwoning
Van alle kansen die er de komende tien jaar liggen op het gebied van projectontwikkeling, is dit misschien wel de belangrijkste. De nieuwbouwbranche zal haar product opnieuw, of misschien wel voor het eerst, in de markt moeten zetten. Gebeurt dit niet dan is de kans groot dat projectontwikkeling als vak decimeert. De markt droogt op en dat dwingt ons om nieuwe markt te maken.
Uiteraard liggen er veel kansen die de individuele ontwikkelaar zelf kan invullen, maar aanvullend is een goede positionering van de nieuwbouwwoning is noodzakelijk. Dit kan het beste door alle ontwikkelaars tezamen gebeuren. De boodschap is simpel: met een nieuwbouwwoning heb je luxe, gemak en comfort. Geen onderhoud en je bespaart energiekosten. Niet jarenlang klussen, maar tijd en geld voor leuke dingen naast je drukke baan.
Om een goede marge te maken op een nieuwbouwwoning zal de prijs vaak hoger liggen dan een tweedehandse. De kunst van zo'n gemeenschappelijke campagne is om de woonconsument de hogere prijs als vanzelfsprekend te laten ervaren. In de autobranche vindt niemand dat vreemd, maar in de woningbouwbranche is nieuwbouw nauwelijks duurder.
Nu is het alleen nog zaak om zo'n branchebrede promotie op gang te brengen. Een actie die geld kost en saamhorigheid vergt, kan het best van de grond komen als Neprom en NVB zich hiervoor inspannen. Als zij een deel van hun bestaande inzet verleggen van de politiek naar de consument bewijzen zij hun leden een grote dienst.
10 Vind eerst de klant, bedenk dan de woning
Politiek Nederland heeft het particulier opdrachtgeverschap (P.O.) omarmd. Wethouders en raadsleden gunnen de plaatselijke bevolking graag de mogelijkheid om zelf, of met gelijkgezinden, hun droomwoning te bouwen. De P.O.-push is in 2002 gegeven door de toenmalige Minster van VROM met als argument dat de ontwikkelaars niet bouwden wat de particulieren wilden. De particulieren moesten meer zeggenschap krijgen. Het beleid kwam aanvankelijk maar moeilijk van de grond maar sinds een jaar of drie ziet de politiek particulier opdrachtgeverschap als een kans om electoraal te scoren. Zo krijgen steeds meer particulieren de kans om, alleen of in een collectief, een kavel te bebouwen. Overigens veelal met een door een catalogusbouwer geleverde standaard jaren dertig woning, precies het product waar ontwikkelaars ook zo goed zijn. Particulier opdrachtgeverschap wordt, met name in Almere, ook wel gezien als een middel om de stagnerende woningmarkt volt te trekken.
Het is onwaarschijnlijk dat P.O. of C.P.O. (collectief particulier opdrachtgeverschap) werkelijk de markt gaat domineren. Ontwikkelen is immers vakwerk, met risico's bovendien waarmee je een particulier niet kunt opzadelen. De praktijk wijst dit ook uit: of CPO's verzanden in vergaderclubs die vooral bezig zijn elkaar onderling te bevechten en tegenvallers te repareren, of er wordt een leger professionals en risicodragers om het collectief heen verzameld om alle nadelen te compenseren. Er zal dus altijd plaats zijn voor partijen die deskundigheid of risicodragend vermogen willen inzetten. Toch zal de wens van de klant wel degelijk de rol van de ontwikkelaar gaan veranderen.
Sinds de kredietcrisis is duidelijk dat woningen verkopen niet van zelf gaat. De klant is koning geworden en zal dit privilege niet meer afgeven. Ontwikkelaars zullen moeten inspelen op de veranderingen die dit met zich meebrengt. Dit kan een verandering van het product betekenen: de woning gemeubileerd opleveren, of misschien wel casco, zeer energiezuinig of andere architectuur. Maar het kan ook een totaal ander proces betekenen. Zoals in het commercieel vastgoed al gebruikelijk, is goed denkbaar dat eerst de koper wordt gezocht en dan pas de woning wordt ontwikkeld. Deze aanpak kent vele voordelen: voor de ontwikkelaar minder risico, minder kosten aan makelaars en brochures. Voor de klant een woning die geheel op maat is. De uitdaging voor het komend decennium is om een dergelijk proces te beheersen.
