Fakton: een rendabele sociale huurwoning is mogelijk, als alles meezit

woensdag 27 augustus 2014
Volgens onderzoeksbureau Fakton kunnen corporaties rendabele sociale huurwoningen realiseren. Er zijn echter nog al wat voorwaarden waar aan voldaan moet worden. De bedrijfskosten van corporaties moeten omlaag, de betreffende woning moet een eengezinswoning zijn en de huur moet net onder de liberalisatiegrens van € 700,- liggen. Bovendien moet de woning binnen 15 jaar weer verkocht worden.
Fakton gaf in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken antwoord op de vraag of corporaties zonder 'onrendabele top' - een verlies over de exploitatieperiode van de woning - huizen zouden kunnen exploiteren. Volgens Fakton kan dat, al is de vraag of vaak aan de genoemde voorwaarden kan worden voldaan. 

Alles moet meezitten
Zo wordt aan corporaties juist gevraagd om zich in de toekomst te richten op mensen met een smalle beurs. Een groot deel van de doelgroep van de corporatie is niet in staat om een huur van 700 euro te betalen.

Verder gaan de berekeningen van het onderzoeksbureau er van uit dat de grond voor de woning gekocht kan worden voor een 'sociaal tarief' van € 20.000,-. Een sociaal tarief is een tarief dat in de meeste regio's beduidend onder de marktwaarde van de grond ligt. Veel gemeenten kennen een dergelijke subsidieregeling voor grond die zij zelf aan corporaties uitgeven. Het rapport erkent dat bij herstructureringsopgaven de kosten van de grond (door sloop, sanering uithuizing en de inbrengwaarde van te slopen huizen) veel hoger liggen, maar voor beoordeling van de rentabiliteit is dit buiten beschouwing gelaten. 

Voor de bouwkosten van de woning is ongeveer € 80.000,- beschikbaar. Ook dit is een uitdaging. Fakton stelt dat corporaties het beste het ontwerp, de bouw en het onderhoud niet zelf kunnen begeleiden, maar het werk aan de markt moeten overlaten De corporatie moet zich beperken tot het opstellen van een eenvoudig programma van eisen en het voeren van regie.
De zogeheten 'conceptwoningen' -gestandaardiseerde woningontwerpen die veel aannemers aanbieden - zijn voor corporaties aantrekkelijk en de prijs komt in de buurt van het gestelde budget. De kwaliteit van de woningen voldoet aan de eisen die aan corporatiewoningen gesteld kunnen worden. 

Gemeenten mogen geen extra kwaliteitseisen stellen
Om de kosten voor de corporatie laag te houden is het verder belangrijk dat gemeenten geen extra kwaliteitseisen aan corporaties stelt, zoals welstand.  Ook de aangescherpte energieprestatie-eis per 1januari 2015 bemoeilijkt het realiseren van een rendebale sociale huurwoning. 

Het rapport van Fakton is hier te downloaden. Fakton introduceerde eerder dit jaar een online rekenmodel waarmee corporaties het rendement kunnen uitrekenen op nieuw te bouwen woningen. Deze is hier te raadplegen. 





Deel dit bericht met anderen:

Lees meer nieuws over: