Wat doe je als oudere wanneer je de overwaarde van je huis wilt verzilveren, maar je huis niet wilt verkopen? Of als er geen koper is, zoals in deze tijd ook nog eens het geval kan zijn? Er zijn hiervoor door financiële instellingen een aantal (hypotheek)producten bedacht, die echter maar weinig aftrek vinden. Vereniging Eigen Huis werkt samen met een groot aantal andere partijen in een Taskforce Verzilveren aan voorstellen om de bekendheid van de producten te verbeteren en nieuwe initiatieven aan te zwengelen. Het zal immer steeds vaker voorkomen dat mensen hun eigen zorgkosten moeten betalen of een beperkter pensioen hebben dat ze zouden willen. De waarde van de woning kan dan uitkomst bieden. Nederlandse gepensioneerden hebben in totaal 214 miljard euro aan overwaarde in hun woning zitten. 

Ed van de Bijl vraagt zich af of gemeenten niet dienend moeten optreden als het gaat om gronduitgifte. Waarom bepaalt de vraag uit de markt niet het aantal woningen dat gebouwd kan worden?

Zoals wij in Nederland de Hypotheekrenteaftrek hebben, zo hebben onze Belgische buren de Woonbonus. Een variant. En net zoals bij ons de HRA onder druk staat, wordt er ook in België gekeken of dit nog wenselijk en haalbaar is om voort te zetten. Het CIB, de branchevereniging van makelaars, onze Belgische zusterorganisatie, gaat hier binnenkort het debat over aan met de overheid en de politiek.

Studiedagen
In het kader van de voorbereiding hierop worden een drietal studiedagen georganiseerd door de Vastgoedakademie in Antwerpen. Op de eerste bijeenkomst mag ik als gastspreker aanwezig zijn om de Nederlandse markt te schetsen: Lessen uit Nederland. Bij de voorbereiding van de presentatie probeer ik altijd te peilen of de boodschap helder overkomt. Zo probeerde ik ook de rol van de gemeentes inzake gronduitgifte uit te leggen aan een leek.

Schaarste
In het onderzoek van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen, via het rapport Kosten Koper, worden grote vraagtekens gesteld bij de rol van de gemeenten. Er is sprake van een te nauwe verwevenheid tussen bouwbeleid en grondbeleid. Dit, door het (commerciële) belang van de gemeente om zo veel mogelijk te verdienen aan gronduitgifte. Terwijl de gemeente primair natuurlijk een publieke taak heeft: zorgen voor huisvesting, zorgen voor haar inwoners. Gemeenten creëren schaarste, zodat de grondprijzen stijgen. Geld in het laatje. Probeer dat maar eens uit te leggen.

Bestemming
Probeer maar eens uit te leggen dat een gemeente bepaalt dat er de komende jaren, ik noem maar iets, jaarlijks maar vijftig huizen mogen worden gebouwd. Ongeacht de vraag, ongeacht het aanbod. Het kan zo maar zijn dat er behoefte is aan tachtig woningen, of twintig. Maar nee, ambtelijk wordt ergens, door iemand, het getal vijftig bepaald. Dat is toch eigenlijk wel heel erg vreemd, toch?

Doel
Zou het niet zo moeten zijn dat gemeenten dienend optreden in deze? Dat de publieke verantwoording leidend is en niet het commerciële belang? Als er 100 mensen willen gaan wonen in een gemeente, dan is het toch raar dat diezelfde gemeente zegt, dat willen wij niet hebben. Voor u geen huis, want dan is er geen schaarste. Als je dit aan een leek probeert uit te leggen, dan wordt je aangekeken alsof je van een andere planeet komt. Ik ben benieuwd hoe donderdag onze Belgische collega's met dit soort vraagstukken omgaan.

---

Ed van de Bijl schreef deze column als directeur van Vastgoed Pro, de Nederlandse beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals. Lees hier meer over de actuele columnisten van Spacemakers.

Zelf de regie

Minister Blik van Autorijden vind het geen probleem dat niemand zit te wachten op zijn beleid. Dat laat hij weten in reactie op vragen van het NOS Journaal. Daarin werd hem gevraagd wat hij ervan vindt dat banken de zogeheten Blik-lening niet willen aanbieden. De Blik-lening is een lening die zeer risicovol is en de klant op hoge kosten jaagt. De lening was onderdeel van het Nationale Autoakkoord en bedoeld om mensen die geen auto kunnen betalen, er toch een te laten kopen. Verschillende banken geven aan het niet correct te vinden om zo'n financiering aan te bieden.

Blik benadrukt in het interview dat niet hijzelf, maar de Eerste en de Tweede Kamer hebben gevraagd om de lening. "Ze wilden weten of er ook maatwerk mogelijk was. Ik heb daarop aangegeven wat er mogelijk is". licht Blik toe. Hij geeft aan dat het nooit de bedoeling was om van deze maatregel een succes te maken. "Het is natuurlijk een maatwerkproduct, het is nu aan de markt om te kijken of er gebruik van dit maatwerkproduct wordt."

Bronnen in Den Haag beweren dat ook de andere maatregelen die de woningmarkt moeten vlottrekken niet bedoeld zijn om succesvol te zijn. Blok beaamt dit: "Ik heb rust op de woningmarkt beloofd, en daar werk ik hard aan. Het enige wat ik doe is zo nu en dan eens iets roepen om de schijn van daadkracht te wekken. Bijvoorbeeld over maatwerkproducten, als ik daar de Eerste Kamer stil mee krijg. Als iemand mij serieus neemt, dan zegt dat natuurlijk meer over die persoon zelf, dan over mij". Blik kondigt aan binnenkort met nog meer beleid te komen dat niet effectief is. Vooral met maatwerkproducten.

Wie het hele interview met minister Blik wil zien kan het hieronder bekijken. De eerste 40 seconden is overigens voldoende, daarna valt de minister alleen nog in herhaling. Wie echter houdt van herhalingen kan het hele bericht hieronder nog een keer lezen.




Minister Blik van Autorijden vind het geen probleem dat niemand zit te wachten op zijn beleid. Dat laat hij weten in reactie op vragen van het NOS Journaal. Daarin werd hem gevraagd wat hij ervan vindt dat banken de zogeheten Blik-lening niet willen aanbieden. De Blik-lening is een lening die risicovol is en de klant op hoge kosten jaagt. De lening was onderdeel van het Nationale Autoakkoord en bedoeld om mensen die geen auto kunnen betalen, er toch een te laten kopen. Verschillende banken geven aan het niet correct te vinden om zo'n financiering aan te bieden.

Blik benadrukt dat niet hijzelf, maar de Eerste en de Tweede Kamer hebben gevraagd om de lening. "Ze wilden weten of er ook maatwerk mogelijk was. Ik heb daarop aangegeven wat er mogelijk is". licht Blik toe. Hij geeft aan dat het nooit de bedoeling was om van deze maatregel een succes te maken. "Het is natuurlijk een maatwerkproduct, het is nu aan de markt om te kijken of er gebruik van dit maatwerkproduct wordt."

Bronnen in Den Haag beweren dat ook de andere maatregelen die de woningmarkt moeten vlottrekken niet bedoeld zijn om succesvol te zijn. Blok beaamt dit: "Ik heb rust op de woningmarkt beloofd, en daar werk ik hard aan. Het enige wat ik doe is zo nu en dan eens iets roepen om de schijn van daadkracht te wekken. Bijvoorbeeld over maatwerkproducten. Als iemand mij serieus neemt, dan zegt dat natuurlijk meer over die persoon zelf, dan over mij".

Wie het hele interview met minister Blik wil zien kan het hieronder bekijken. De eerste 40 seconden is overigens voldoende, daarna valt de minister alleen nog in herhaling. Wie houdt van herhalingen kan het hele bericht hieronder nog een keer lezen.


Minister Blik van Autorijden vind het geen probleem dat niemand zit te wachten op zijn beleid. Dat laat hij weten in reactie op vragen van het NOS Journaal. Daarin werd hem gevraagd wat hij ervan vindt dat banken de zogeheten Blik-lening niet willen aanbieden. De Blik-lening is een lening die risicovol is en de klant op hoge kosten jaagt. De lening was onderdeel van het Nationale Autoakkoord en bedoeld om mensen die geen auto kunnen betalen, er toch een te laten kopen. Verschillende banken geven aan het niet correct te vinden om zo'n financiering aan te bieden.

Blik benadrukt dat niet hijzelf, maar de Eerste en de Tweede Kamer hebben gevraagd om de lening. "Ze wilden weten of er ook maatwerk mogelijk was. Ik heb daarop aangegeven wat er mogelijk is". licht Blik toe. Hij geeft aan dat het nooit de bedoeling was om van deze maatregel een succes te maken. "Het is natuurlijk een maatwerkproduct, het is nu aan de markt om te kijken of er gebruik van dit maatwerkproduct wordt."

Bronnen in Den Haag beweren dat ook de andere maatregelen die de woningmarkt moeten vlottrekken niet bedoeld zijn om succesvol te zijn. Blok beaamt dit: "Ik heb rust op de woningmarkt beloofd, en daar werk ik hard aan. Het enige wat ik doe is zo nu en dan eens iets roepen om de schijn van daadkracht te wekken. Bijvoorbeeld over maatwerkproducten. Als iemand mij serieus neemt, dan zegt dat natuurlijk meer over die persoon zelf, dan over mij".

Wie het hele interview met minister Blik wil zien kan het hieronder bekijken. De eerste 40 seconden is overigens voldoende, daarna valt de minister alleen nog in herhaling. Wie houdt van herhalingen kan het hele bericht hieronder nog een keer lezen.


Minister Blik van Autorijden vind het geen probleem dat niemand zit te wachten op zijn beleid. Dat laat hij weten in reactie op vragen van het NOS Journaal. Daarin werd hem gevraagd wat hij ervan vindt dat banken de zogeheten Blik-lening niet willen aanbieden. De Blik-lening is een lening die risicovol is en de klant op hoge kosten jaagt. De lening was onderdeel van het Nationale Autoakkoord en bedoeld om mensen die geen auto kunnen betalen, er toch een te laten kopen. Verschillende banken geven aan het niet correct te vinden om zo'n financiering aan te bieden.

Blik benadrukt dat niet hijzelf, maar de Eerste en de Tweede Kamer hebben gevraagd om de lening. "Ze wilden weten of er ook maatwerk mogelijk was. Ik heb daarop aangegeven wat er mogelijk is". licht Blik toe. Hij geeft aan dat het nooit de bedoeling was om van deze maatregel een succes te maken. "Het is natuurlijk een maatwerkproduct, het is nu aan de markt om te kijken of er gebruik van dit maatwerkproduct wordt."

Bronnen in Den Haag beweren dat ook de andere maatregelen die de woningmarkt moeten vlottrekken niet bedoeld zijn om succesvol te zijn. Blok beaamt dit: "Ik heb rust op de woningmarkt beloofd, en daar werk ik hard aan. Het enige wat ik doe is zo nu en dan eens iets roepen om de schijn van daadkracht te wekken. Bijvoorbeeld over maatwerkproducten. Als iemand mij serieus neemt, dan zegt dat natuurlijk meer over die persoon zelf, dan over mij".

Wie het hele interview met minister Blik wil zien kan het hieronder bekijken. De eerste 40 seconden is overigens voldoende, daarna valt de minister alleen nog in herhaling. Wie houdt van herhalingen kan het hele bericht hieronder nog een keer lezen.


Minister Blik van Autorijden vind het geen probleem dat niemand zit te wachten op zijn beleid. Dat laat hij weten in reactie op vragen van het NOS Journaal. Daarin werd hem gevraagd wat hij ervan vindt dat banken de zogeheten Blik-lening niet willen aanbieden. De Blik-lening is een lening die risicovol is en de klant op hoge kosten jaagt. De lening was onderdeel van het Nationale Autoakkoord en bedoeld om mensen die geen auto kunnen betalen, er toch een te laten kopen. Verschillende banken geven aan het niet correct te vinden om zo'n financiering aan te bieden.

Blik benadrukt dat niet hijzelf, maar de Eerste en de Tweede Kamer hebben gevraagd om de lening. "Ze wilden weten of er ook maatwerk mogelijk was. Ik heb daarop aangegeven wat er mogelijk is". licht Blik toe. Hij geeft aan dat het nooit de bedoeling was om van deze maatregel een succes te maken. "Het is natuurlijk een maatwerkproduct, het is nu aan de markt om te kijken of er gebruik van dit maatwerkproduct wordt."

Bronnen in Den Haag beweren dat ook de andere maatregelen die de woningmarkt moeten vlottrekken niet bedoeld zijn om succesvol te zijn. Blok beaamt dit: "Ik heb rust op de woningmarkt beloofd, en daar werk ik hard aan. Het enige wat ik doe is zo nu en dan eens iets roepen om de schijn van daadkracht te wekken. Bijvoorbeeld over maatwerkproducten. Als iemand mij serieus neemt, dan zegt dat natuurlijk meer over die persoon zelf, dan over mij".

Wie het hele interview met minister Blik wil zien kan het hieronder bekijken. De eerste 40 seconden is overigens voldoende, daarna valt de minister alleen nog in herhaling. Wie houdt van herhalingen kan het hele bericht hieronder nog een keer lezen.

Zeg Hemel genoot van ''De wereld van Klöpping', televisieprogramma over de ontstaansgeschiedenis van Sillicon Valley

Uniek drieluik op de Nederlandse televisie. Nooit eerder zagen we mijn vakgebied zo uitgebreid en meeslepend op tv. In 'De Wereld van Klöpping' – onderdeel van DWDD University – geeft internetspecialist Alexander Klöpping op aanstekelijke wijze zijn reisimpressies van het mekka van de personal computer en het internet: Silicon Valley. Komende vrijdag wordt het laatste deel uitgezonden, dat zal gaan over de toekomst. In het eerste deel, uitgezonden op 26 april, kregen we de unieke geschiedenis voorgeschoteld van de Santa Clara Valley, "een gebied ongeveer zo groot als de Randstad." Waarom zit zoveel innovatie zo dicht opeen gepakt op zo'n klein stedelijk gebied aan de Amerikaanse Westkust? Er bleek een levende maquette in studio aanwezig om dit aan de kijkers duidelijk te maken. Het begon met de boom die alles zag. Daarna kwam de garage van Hewlett-Packard. Maar alras was daar Shockley Semiconductor Laboratory van William Shockley. Deze uitvinder van de transistor en latere Nobelprijswinnaar (1956) werd door Klöpping aan de wieg geplaatst van het wonder van Silicon Valley. Acht jonge mannen die al snel zijn bedrijf verlieten begonnen even later hun eigen bedrijfjes. Een ervan was Robert Noyce, die het succesvolle Fairchild Semiconductor oprichtte. Intel is weer een kindje van Fairchild. Enzovoort.

Silicon Valley is dus allesbehalve een van overheidswege gepland cluster van innovatieve bedrijven en wetenschappelijke instellingen. Deels toeval, deels de hippiecultuur van San Francisco, deels is het Stanford. In het programma werd het begin opgehangen aan die ene persoon van Shockley. Klöpping beklemtoonde dat de excentrieke Shockley overal had kunnen werken. Waarom ging hij in 1955 uitgerekend naar de Amerikaanse Westkust? De grap in de uitzending was dat dit vanwege zijn moeder zou zijn geweest, die in Palo Alto woonde. Jazeker, maar daarmee doet men de geschiedenis wel een beetje geweld. Wat Frederick Terman op Stanford in 1946 rond electrical engineering teweegbracht met de oprichting van Stanford Research Institute en de aanleg van het eerste high technology industrial park naast Stanford in 1951 waren minstens even beslissend. Sterker, dit Stanford Industrial Park werd het epicentrum van het latere Silicon Valley, niet die boom die alles zag of het huis van die moeder van William Shockley. Niettemin, wat een mooie uitzending was dat.

‘Het vastgoed van woningcorporaties had in 2012 een direct rendement van 3,4 procent. Dat meldde de IPD Corporatie Vastgoedindex. Dit rendement is het hoogste niveau sinds de start van de index in 1999, zo meldde de IPD vrolijk.

Een dag later zat ik tegenover een smalende wethouder van Financiën: ’Ik las in het FD dat corporaties goede winsten maken, dus jullie kunnen makkelijk meebetalen aan onze tekorten.’ Ik was verbijsterd. Deze wethouder had duidelijk alleen de kop van het artikel gelezen. Hij had niet gelezen dat het directe rendement dan wel positief was maar dat het totale rendement op het vastgoed 0,6% negatief was.

Nu klinkt 0,6% nog redelijk in een dalende woningmarkt. En Dudok Wonen heeft het in 2012 zelfs aanzienlijk beter gedaan dan de gemiddelde corporatie. Wij hadden geen daling van 0,6% maar een stijging met 3,5%. Niet gek, zou je zeggen, maar is dat ook zo? Daar moet namelijk ook nog bepaalde bedrijfskosten van worden betaald waaronder de rente op onze leningen.

Nu het consumentenvertrouwen in de woningmarkt weer wat opkrabbelt, moeten we voorkomen dat de restschuldenproblematiek het herstel onnodig belemmert. Dat kan zonder extra financiële risico's.

Willen
De Eigen Huis Marktindicator meet het consumentenvertrouwen op de woningmarkt. Na een historisch dieptepunt van 51 in december 2012, is de indicator inmiddels opgekrabbeld tot 57. Nog niet florissant, maar het is een eerste teken van vertrouwensherstel. Dit houdt concreet in dat méér mensen plannen maken om een huis te kopen. Sommigen willen groter gaan wonen, anderen kleiner. En nog weer anderen willen nu toch eindelijk eens bij hun ouders weg.

Kunnen
Een huis kopen is echter niet alleen een kwestie van willen maar ook van kunnen. Het feit dat tegen een miljoen huishoudens inmiddels met hun huis onder water staan, is een van de redenen waarom sommige mensen misschien wel willen, maar niet kunnen verhuizen. De banken financieren namelijk de restschuld niet of nauwelijks mee in de hypotheek voor de nieuwe woning. Ondanks het feit dat de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) dat wél toestaat. Uiteraard binnen de reguliere inkomensnormen. Die mogelijkheid biedt de GHF niet voor niets. Als restschulden niet kunnen worden meegefinancierd, belemmert dit immers onnodig de doorstroming. Hierdoor wordt het beginnend herstel van de woningmarkt bij voorbaat de kop in gedrukt, evenals de arbeidsmobiliteit. Beide zijn slecht als we ons met succes uit de recessie willen werken.

Remedie
De oplossing is simpel. Vereniging Eigen Huis heeft twee voorstellen:

• Mensen die op dit moment met hun huis onder water staan en een hypotheek hebben waarop Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zit, moeten hun restschuld kunnen meenemen naar een nieuwe hypotheek met NHG.
• Klanten van banken die op dit moment onder water staan met hun huis moeten ook zonder NHG hun restschuld kunnen meenemen naar een nieuwe hypotheek bij dezelfde bank.

Het eerste voorstel is een overheidsbeslissing, die minister Blok wat ons betreft morgen kan nemen. Het tweede voorstel doet een dringend beroep op het maatschappelijke verantwoordelijkheidsbesef van de banken.

Risico's
Belangrijk is te beseffen dat deze voorstellen geen extra financiële risico's meebrengen. In ons voorstel neemt een huiseigenaar zijn (potentiële) restschuld mee van zijn oude naar zijn nieuwe huis. Van zijn oude naar zijn nieuwe hypotheek. De (potentiële) restschuld wordt hier niet groter door. Noch voor de huiseigenaar, noch voor de NHG en/of de bank, noch voor het financiële systeem als geheel, nemen de risico's toe. Integendeel: door te voorkomen dat de restschuldproblematiek het herstel van de woningmarkt belemmert, alsook de arbeidsmobiliteit, profiteert ook de economie als geheel. En het afsluiten van een nieuwe hypotheek is ook een goed moment om orde op zaken te stellen. Er ontstaat een extra prikkel om het hypotheekdeel voor de financiering van de restschuld versneld af te lossen omdat de rente maar 10 jaar aftrekbaar is. Daardoor neemt de kans dat hypotheken sneller worden afgelost alleen maar toe.

---

Rob Mulder schreef deze column als directeur strategie en belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis (VEH). Lees hier meer over de actuele columnisten van Spacemakers.

Jim Schuyt wil geen directe zeggenschap voor de overheid bij corporaties. Hij geeft een aantal overwegingen. 

Inrichting organisatie voorgeschreven
Al weer enkele weken geleden stuurde minister Blok een brief naar de Tweede Kamer waarin hij reageert op de adviezen van de commissie-Hoekstra. Vooral op zijn voornemen om ook het financiële toezicht onder de directe verantwoordelijkheid van de minister te brengen, was veel kritiek. Ik vind het vreemd dat de commissie-Hoekstra niet op dit voornemen van de minister heeft gereageerd. Het plan spoort immers niet met het advies.

Door de grote aandacht voor het toezicht bleven andere onderdelen uit de brief onderbelicht. Het is opmerkelijk dat de minister stevig ingrijpt in hoe een corporatie haar organisatie inricht. Ik noem drie voorbeelden. In de eerste plaats stelt de minister dat binnen een corporatie voldoende 'checks and balances' aanwezig moeten zijn. Dit lijkt mij een goed punt. De minister vult dit vervolgens in door te gaan voorschrijven dat er ten minste twee bestuurders moeten komen: één voor de front office en één voor het risicomanagement. Waarom gaat de minister op de stoel van het interne toezicht zitten? Een raad van commissarissen is toch mans genoeg om zelf checks and balances te organiseren. Ymere, met vier bestuurders, doet dit weer anders dan de Alliantie met één bestuurder. In de tweede plaats bepaalt de minister dat het bestuur van een corporatie 'zwaardere' (investeringen) beslissingen ter goedkeuring aan de raad van commissarissen dient voor te leggen. Het zou mij niet verbazen als de minister hier in de Herzieningswet normbedragen aan koppelt. Het spreekt voor zich dat belangrijke investeringsbeslissingen bij het interne toezicht op tafel liggen. Bij het op- en vaststellen van de begroting en in het investeringsstatuut is dit geregeld. Waarom moet de minister zich hier mee bemoeien? Dit is toch de verantwoordelijkheid van de commissarissen? In de derde plaats schrijft de minister voor dat een bestuurder van een corporatie niet het bestuur mag vormen van een deelneming. Een verkeerd besluit, vanuit verkeerde motieven. De minister wil hiermee de toegelaten instelling tegen de deelneming beschermen, terwijl een deelneming juist een corporatie moet helpen. Bijvoorbeeld om risico's af te schermen, of om samen te werken met een andere organisatie. Een corporatie moet investeringsbeslissingen in een deelneming en in de corporatie integraal kunnen afwegen. Een eigen bestuur en toezicht op een deelneming staat dit in de weg. Laat de raden van commissarissen van de corporaties het toezicht op deelnemingen versterken in plaats van het buiten de deur te zetten.

Publiek gedomineerd of zelfstandig?
Corporaties worden steeds meer het publieke domein ingetrokken. Het bepalen van de taak en het speelveld van corporaties is een publieke verantwoordelijkheid. Niet het voorschrijven hoe dit moet worden ingevuld. Dit is, in samenspraak met de belanghouders, aan het bestuur, de interne toezichthouder. Als corporaties te veel onderdeel van de publieke sector worden, is er een gevaar dat niet moet worden onderschat. De belangrijkste impuls voor de brutering was het feit dat de € 11,6 miljard aan toegezegde subsidie meetelde bij het bepalen van het EMU-saldo. Dit speelde toen bij het Verdrag van Maastricht de euro leven werd ingeblazen. Als corporaties te zeer onderdeel van de overheid worden, direct aangestuurd door gemeenten, loopt de Staat der Nederlanden het gevaar dat de Europese Commissie haar vinger opsteekt en de vraag stelt of de € 86 miljard schuld die corporaties hebben uiteindelijk ook niet van het Rijk is. Het Rijk stuurt bij corporaties mee, legt ze een verkapte belasting op (hogere huren ten behoeve van een heffing) en garandeert de leningen. Als die vraag wordt gesteld, zijn we in de aap gelogeerd. In alle opzichten is het van belang dat corporaties zelfstandige organisaties blijven met stevig publiek toezicht op taak en speelveld.

---

Jim Schuyt schreef deze column als directeur-bestuurder van woningcorporatie De Alliantie. Lees hier meer over de actuele columnisten van Spacemakers.

Het rapport van professor de Zeeuw dat pleit voor 'ontslakken' toont eens te meer aan dat deregulering hard nodig is, constateer Rob Keijzer

Professor Friso de Zeeuw wil minder overheidsregels voor gebiedsontwikkeling. Hij kwam daarom recent met een feitenrelaas van voorbeelden waar bouwprojecten vertraagden en stranden. Overheden maken zich schuldig aan starre interpretatie van regels en aan opeenstapeling van beleid. Ook hebben ze regels die tegen elkaar inwerken. Geen nieuws voor wie in het vastgoed actief is, maar het is mooi om wat onderbouwde voorbeelden te kennen.

Makelaarsland heeft een onderzoek gedaan naar de koopbereidheid onder wonignzoekers. Jeroen Stoop doet verslag.


In april zijn er flink meer woningen verkocht dan de afgelopen maanden. Maart liet ook al een opwaartse beweging zien, maar april scoort beter. Daarmee komt het aantal woningverkopen deze maand op het hoogste punt van dit jaar, maar nog wél op een lager niveau dan in dezelfde periode vorig jaar.

Het aantal bezichtigingen bedroeg 100.000, exclusief bezoekers tijdens de open huizen route. Het aantal woningverkopen lag op 10.000 verkochte woningen. Ten opzichte van januari en februari is er altijd sprake van een opleving in maart en april. Dat het nu ook het geval is duidt op stabiliteit in de markt. Uit de kwartaalcijfers van de NVM bleek dat ook de prijzen minder onder druk staan. Daarmee lijken de 1e lichtpuntjes op de woningmarkt aanwezig. Vraag blijft of structureel herstel van de woningmarkt in zicht is.

Onderzoek koopbereidheid
Herstel van de woningmarkt hangt met name samen met de koopbereidheid en het vertrouwen van potentiële kopers. Makelaarsland onderzocht wie er op dit moment op zoek is naar een koopwoning, wat het gevoel is over de huidige woningmarkt en wat we op korte termijn van deze woningzoekers kunnen verwachten:

Het beter om te stoppen met de bouw van nieuwe starterswoningen, concludeert Ed van de Bijl.

Er was regelmatig nieuws deze week over de woningmarkt, wat al begon met de meest recente nieuwsbrief van de rijksoverheid met daarin de klinische gegevens. An sich niet echt nieuws, maar toch wel goed om te weten. Goed om even naar te kijken, hoewel u deze nieuwsbrief waarschijnlijk zelf al heeft ontvangen.

Parallel
Wat mij boeide was een discussie die ik hoorde over een parallel tussen de kantorenmarkt en de woningmarkt. Dat er sprake is van zeer forse leegstand in het commercieel vastgoed is algemeen bekend. Nadat eerst de kantorenmarkt hiermee te maken kreeg, krijgt nu ook de retailmarkt hiermee te maken. Meer en meer wordt de winkelstraat gekenmerkt door leegstand. Een combinatie van recessie met de hand op de knip en de opkomst van e-commerce en e-shopping. Kijken, knijpen en passen in de winkel en vervolgens op internet voor de laagste prijs bestellen.

Leegstand
Deze leegstand wordt meer en meer problematisch, aan alle kanten hoor je bezwaren tegen nieuwbouw in het commercieel vastgoed. Zolang er nog leegstand is, niet meer bouwen. Uiteraard een utopie, want waarom is er leegstand? Exact, omdat er anders en beter beschikbaar is. Maar ik hoorde deze discussie ook over de woningmarkt. Stop met het bouwen van starterswoningen, was het credo.

Duh?
Dat was een vreemd geluid om te horen. Niet alleen is de bouw een cruciale werkgelegenheidsmotor die op z'n rug ligt met de pootjes omhoog en wel wat hulp kan gebruiken. Ook is er een verwacht tekort aan woningen binnen onafzienbare tijd, door de totale stilval van de bouw. Maar toch zat er wel wat in. Duidelijk is dat de starters de katalyserende factor op de woningmarkt zijn. Het lijkt me dat we het met z'n allen daar wel over eens zijn. De starter kan een cascade aan reacties geven die de stagnatie op de markt doorbreekt.

Nieuwbouw
Maar inderdaad, wat gebeurt er als de starter een nieuwbouwstarterswoning koopt? Inderdaad, helemaal niets! Er komt geen dynamiek op gang, het is een geïsoleerde transactie. Terwijl er op dit moment zat bestaande starterswoningen te koop staan. Als die worden gekocht, gaat de huidige bewoner op zoek naar een volgend huis en komt de cascade op gang.

Starters
Dus wat dat betreft was ik toch wel vrij snel om, stop met het bouwen van starterswoningen, zolang er nog bestaande starterswoningen te koop staan. Dat is goed voor de dynamiek op de markt, dat is goed voor de bouw, dat is goed voor Nederland! Of mis ik iets?

---

Ed van de Bijl schreef deze column als directeur van Vastgoed Pro, de Nederlandse beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals. Lees hier meer over de actuele columnisten van Spacemakers.

De binnenvaartschippers hebben het moeilijk. Er is sprake van overcapaciteit en ze dreigen sluizen te blokkeren als er geen maatregelen worden genomen door de regering. Ik weet niet precies wat ze willen, in ieder geval een forse reductie van het aantal boten en ze willen boetes tegen te lage prijzen.

De minister heeft al gereageerd. Ze mag niet ingrijpen van Brussel. Dat is concurrentievervalsing, liever dat ze elkaar volledig dood concurreren op prijs, dan dat we een helpende hand door de overheid kunnen toestaan. Over de radio zei de minister, als goedmakertje, dat ze wel in Brussel een speciale crisis status voor de Nederlandse Binnenvaart gaat aanvragen, dan schijn je namelijk wel te kunnen ingrijpen. De Belgen gaan dat ook doen, die zitten in hetzelfde schuitje.

Toen bedacht ik me dat de ministers vergeten zijn een crisisstatus voor de Nederlandse vastgoedsector aan te vragen in Brussel. Om eerlijk te zijn, ik wist niet dat het kon. Lijkt me wel een slimme stap. Ik wil niets afdoen aan de problemen van de binnenvaart, maar ik merk dat ze identiek zijn aan die van de vastgoedsector. We hebben een overcapaciteit in dure appartementen, kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen, maar we weten ook dat het probleem een megafactor groter is, maatschappelijk gezien. Dus ik ben al op zoek gegaan naar het aanvraagformulier crisis op de website van de Europese Unie. Niet gevonden, maar waarschijnlijk is er wel een ambtenaar die het kan opsnorren.

Ik vind overigens niet dat de overheid de crisis kan oplossen, dat misverstand wil ik graag wegnemen. Ik ben al blij als ze het niet erger maken. Als we de crisisstatus zouden krijgen, stel ik de volgende acties voor:

• Landelijk prioriteiten stellen, welk probleem gaan we als eerste oplossen. Iedereen is vooral met zichzelf bezig en dat is een beetje zonde van de energie en het geld. 
• Nieuwbouwlocaties terugbrengen.
• Slopen van panden interessant maken via fiscale maatregelen.
• Verduurzaming en onderhoud afdwingen, zodat eigenaren blijven investeren in woningen en de gebouwde omgeving.
• Huurwetgeving op de schop om scheef wonen te voorkomen en het voor eigenaren makkelijker maken woningen (tijdelijk) te verhuren.
• Banken dwingen meer kredieten ter beschikking te stellen voor hypotheken, een goed gesprek over maatschappelijke verantwoordelijkheid lijkt me hier op zijn plaats.

Wat me tegenvalt in het crisismanagement tot nu toe is dat er een volkomen gebrek aan medeleven is bij de rijksoverheid over waar de schoen nu exact wringt. Alsof ze het probleem niet willen onderkennen en stilletjes hopen dat het vanzelf weer goed komt. We hebben een structurele correctie op vastgoedprijzen, uitkomende op rond de 20% en een totaal gebrek aan liquiditeit, omdat banken massaal zijn gestopt leningen te verschaffen.

Over dat waardeverlies moeten we het maar niet hebben, dat is niet anders, die liquiditeit is nu belangrijk. Het zorgt ervoor dat er weer gekocht en verkocht wordt en dat brengt op zijn beurt weer een keten van gebeurtenissen op gang. De meeste meubels worden gekocht naar aanleiding van een verhuizing, en verbouwen doe je makkelijker als je weet dat je de investering terugkrijgt als je het huis verkoopt. Het belangrijkste is dat we weer een nationaal treintje met doorschuif kopers op gang moeten helpen.

Blijft de vraag waarom binnenschippers makkelijker gehoor krijgen dan de woningsector. In de eerste plaats omdat we geen sluizen kunnen blokkeren. Woningbezitters en huurders hebben weinig middelen om te overtuigen. Misschien met z’n allen ophouden met aflossen bij de bank? Zou dat zoden aan de dijk zetten? Gaat natuurlijk wel opvallen. We storten het geld dan wel op een nationale rekening: Heilige Huisjes, met als doel om een fonds op te richten om woningverkopen op gang te brengen.

We maken het geld weer over aan de banken als ze beloven de rem van huizenhypotheken af te halen en vooral starters moeten ze de kans geven een huis te kopen. Het herstel komt van onderen op.

Hij was zonder meer één van de grootste architecten uit de geschiedenis: Le Corbusier. Hij is een pionier van Het Nieuwe Bouwen en paste als een van de eersten gewapend beton toe als constructiemateriaal voor woningen. Met spectaculaire resultaten, want dat maakte grote overspanningen mogelijk, grote raampartijen en een vrije indeling van de woning. De beeldtaal die wij 'moderne architectuur' noemen is voor een belangrijk deel geïnspireerd op de werken die Le Corbusier een kleine 100 jaar geleden bedacht.

Waarom is voor veel high tech bedrijven Silicon Valley een must, terwijl andere branchegenoten juist zweren bij het Brabantse Veldhoven? Zef Hemel zoekt het uit.

Onder de kop 'Liever Veldhoven dan Silicon Valley' verscheen onlangs in NRC Handelsblad een opzienbarend interview met Eric Meurice, de Franse topman van hightechbedrijf ASML. "Hij vertrouwt op innovatie, maar je weet nooit wanneer het werkt." Je zou van Meurice een verhaal over het succes van de Eindhovense regio verwachten. Daar is ASML immers gevestigd. Niets is echter minder waar. In plaats daarvan krijgt de lezer een verhaal over het dorpje Veldhoven voorgeschoteld. "Ons verdienmodel is gebaseerd op heel veel investeren in een klein dorpje – Veldhoven. Zo ontwikkelen we kennis die superieur is aan concurrenten als Nikon en Canon. Hier stoppen we mensen in een 'aquarium', afgesloten voor de buitenwereld." Meurice denkt dat zijn bedrijf het niet gered zou hebben in Silicon Valley. "In Silicon Valley zouden we na twee jaar twintig procent van onze werknemers kwijt zijn." Anders gezegd, de Eindhovense regio is helemaal geen hightechregio. Er zijn daar in ieder geval geen concurrenten. "Als we zoveel geld hadden besteed in Silicon Valley zouden we het niet gered hebben."

Wat een verschil met het verhaal van burgemeester Bloomberg van New York! Zijn ambitie om van New York een 'Silicon Alley' te maken heeft een volstrekt andere achtergrond. De metropool New York wil internethoofdstad van de wereld worden. Er kan daar geen concurrentie genoeg zijn. En het werkt! New York telt na Silicon Valley de meeste startups. Rond Union Square, hartje Manhattan, vestigden zich de afgelopen jaren honderden nieuwe techbedrijfjes. De metropool zet vooral in op onderwijs. Op Roosevelt Island heeft ze ruimte gemaakt voor een nieuwe technische universiteit – een samenwerkingsverband van Cornell University en de technische universiteit van Haifa. Bloomberg: "De beloning is dat we nieuwe banen creëren. Bedrijven vestigen zich op de plekken waar talent zit." Google investeert nu stevig in New York. Aan Ninth Avenue heeft het grootste internetbedrijf ter wereld onlangs een groot bouwblok gekocht. Ook Spotify is er neergestreken. Het bedrijf uit Silicon Valley zoekt aansluiting bij de advertentiemarkt, bij de marketingbedrijven en bij het nieuwe talent. Ook kan het zo makkelijk de kleintjes opeten door ze simpelweg op te kopen. Twee verhalen over innovatie. Het dorp versus de metropool. Het aquarium versus de mierenhoop. De monopolist versus de concurrentie. Wat een verschil!

---

Zef Hemel schreef deze column als directielid bij de gemeente Amsterdam en bijzonder hoogleraar Grootstedelijke Vraagstukken. Lees meer over Zef Hemel en andere columnisten van Spacemakers.

Leon Bobbe (Dudok Wonen) doet aan crowd sourcing. Wie kan hem helpen zijn schema over missie', 'identiteit', 'reputatie' e.d. verder te verfijnen?

'Hoe vertel ik mijn collega's waarom we naast onze missie en kernwaarden ook nog merkwaarden hebben?' Die vraag werd mij gisterochtend aan het ontbijt gesteld. Het zijn van die vragen waarin je je snel verslikt. Nu heb ik de afwijking dat ik altijd direct schema's begin te maken. Het papier was al snel gevuld met een eerste opzet. 'Pas als je mensen het geheel laat zien, kunnen ze ook de verschillende delen begrijpen en plaatsen', mompelde ik nog met een wijze blik.

Nu zijn dit soort vragen niet echt simpel. Ga er maar eens een boek op naslaan en iedereen heeft andere definities van dit soort begrippen. En iedereen plaatst het ook in een andere context. Dus ik voelde geen terughoudendheid om het geheel in mijn eigen taal te beschrijven. Tussendoor werd ik ook nog even subtiel gecorrigeerd: 'Imago als begrip is in het communicatiehandboek van Van Riel al lang vervangen door reputatie.'

Al schrijvende werd ik me bewust dat ik geen boek ken dat begrippen als 'missie', 'identiteit', 'reputatie' e.d. in één schema samengevat. Ik kreeg steeds meer plezier in mijn schema, maar twijfelde toch ook of het klopte. 'Maar daar is internet toch voor', werd mij voorgehouden. 'Je laat echte specialisten meedenken. Dat heet crowdsourcing.'

Daarom hieronder het schema. De essentie van door mij gemaakte schema's, is dat je het geheel overziet. En dat het kernachtig moet zijn en dus per definitie niet volledig is. Als je vijf dingen kan verzinnen, moet je proberen het terug te brengen tot twee dingen. Less is more. Welke communicatie-adviseur of strateeg helpt mij om de vakjes nog scherper in te vullen of te herordenen?

Wie wil er niet gratis en dagelijks op de hoogte zijn van het actuele vastgoednieuws? Spacemakers biedt je de mogelijkheid. We brengen je elke (werk)dag een overzicht van de het relevante nieuws in je mailbox. Zo begin je de dag met een compleet overzicht van de relevante berichten.

Vul hieronder het mailadres in waarop je de berichten wilt ontvangen en bevestig je inschrijving via de email die je wordt toegestuurd. Dan ben je vanaf morgen helemaal up to date.

Per 1 juli wijzigen de regels voor NHG. Ed van de Bijl schijnt zijn licht op de gevolgen.

Afgelopen week werd VastgoedPRO benaderd door het vakblad Vastgoed inzake de aanpassing van de NHG normen per 1 juli. Of er nog positieve impulsen door deze te verwachten zijn. Was het maar waar, wat er gebeurt zijn in mijn ogen zaken die juist een negatieve impact hebben.

Tijdelijk
De verhoging van de NHG grens was ingesteld als stimulering van de mobiliteit op de woningmarkt, als impuls om de verkopen te ondersteunen. Maar als ik het mij goed herinner, werd op bijna exact hetzelfde moment het leenregime verengd, het werd moeilijker om leningen te krijgen. Met name voor starters op de markt en voor mensen zonder vaste aanstelling, had dit invloed. De impact van deze NHG maatregel was derhalve dan ook niet echt te merken. Aan de andere kant, als deze niet was ingevoerd, was het aantal transacties misschien nog meer gedaald. We zullen het nooit weten. Maar wel was bekend dat het een tijdelijke maatregel zou zijn.

Toen
Bij het invoeren echter, was natuurlijk niet bekend dat de toch al ingezakte woningmarkt, in het eerste kwartaal van 2013 nog meer zou inzakken dan voor mogelijk werd geacht. Als de cijfers van het eerste kwartaal zich zo voortzetten, worden er dit jaar misschien nog geen 100.000 woningen verkocht. Een historisch dieptepunt. Aan alle kanten wordt gemeld dat het consumentenvertrouwen en de woningmarkt, plus de bouw, dé sleutel zijn voor economisch herstel. En juist nu worden de NHG maatregelen genomen.

Gevolg
Niet alleen gaat de maximale hoogte van de NHG omlaag van € 320.000,- naar €290.000,-, ook de borgtochtprovisie gaat omhoog van 0,70% naar 0,85%. Een stijging van ruim 20%! Tel daarbij op dat ook de woonquote negatief wordt bijgesteld, het maximaal te lenen bedrag ten opzichte van het inkomen, met bijna 10%, dan kan je er donder op zeggen dat dit geen positief effect op de woningmarkt zal hebben. En dat, terwijl we die positieve impuls nu net zo hard nodig hebben. Niet alleen in het belang van makelaars en taxateurs, maar in het belang van de BV Nederland.

Positivisme
Nou ja, van onze MP Rutte heb ik gehoord dat we niet moeten somberen en positief in het leven moeten staan. Mevrouw van de Bijl heeft zelfs al het advies om meer uit te geven ter harte genomen en de daad bij het woord gevoegd. Kunnen we dan helemaal niets positief zeggen over de nieuwe NHG regels? Nou vooruit dan. De kostengrens voor woonwagens gaat omhoog van €132.969 naar €136.570. Maar eens kijken wat voor een impuls dat gaat geven.

---

Ed van de Bijl schreef deze column als directeur van Vastgoed Pro, de Nederlandse beroepsvereniging voor vastgoedprofessionals. Lees hier meer over de actuele columnisten van Spacemakers.

'Het zijn andere tijden', concludeert Jim Schuyt als hij minister Blok hoort zeggen dat er geen nieuwe woningen meer nodig zijn. 

Subsidies moeten opnieuw worden uitgevonden
Dat minister Blok wil dat corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen bouwen en beheren, is geen nieuws. In een debat met vertegenwoordigers van gemeenten, beleggers, ontwikkelaars en corporaties werden zijn drijfveren duidelijk. Zonneklaar is dat in de ogen van de minister het middeldure huursegment koste wat kost het domein van de markt moet worden. Volgens hem is een beperkt speelveld ook een goed middel om corporaties tegen ‘overvragende gemeenten’ te beschermen. Dat er zo weinig private beleggers middeldure huurwoningen bouwen, komt door de corporaties. Doordat corporaties ook middeldure huurwoningen bouwen, is dit segment voor private investeerders niet meer interessant. De minister werd gewezen op de gevolgen: de vernieuwing van de wijken komt in de versukkeling als corporaties geen gemengde bouwprogramma’s in de stadsvernieuwingswijken meer mogen bouwen. Beleggers investeren niet in deze wijken. Dit geluid kwam niet alleen van corporaties. De gemeente Rotterdam benadrukte dat de vernieuwing van Rotterdam Zuid in de problemen komt als corporaties aan de kant moeten blijven staan. Private partijen investeren niet in moeilijke gebieden. Als alle heil van de markt wordt verwacht, aldus de vertegenwoordiger van Rotterdam, verloedert Zuid. De minister gaf geen krimp. Hij vindt dat als hij nu niet ingrijpt, over 10 jaar nog steeds het probleem bestaat dat private investeerders niet in middeldure huurwoningen investeren. Tekenend was zijn retorische vraag: als een belegger het risico te groot vindt om middeldure huurwoningen in een vernieuwingswijk te bouwen, waarom zou een corporatie dat risico wel moeten nemen? Laat ik nou altijd gedacht hebben dat corporaties worden aangesproken als de markt het laat afweten. Deze minister is bereid een hoge prijs te betalen om marktwerking te bevorderen. Als corporaties geen middeldure huurwoningen meer bouwen en bezitten, ontstaat er een gat in de markt en private investeerders springen hierin. Marktwerking is heilig. Dat dit vele jaren gaat duren en de mensen in de stadsvernieuwingswijken hiervan de dupe worden, neemt de minister blijkbaar op de koop toe.

Einde revolving fund
Door de crisis staat de waardegroei van woningen onder druk. Ook als de crisis op de woningmarkt is overgewaaid, keren de gouden tijden van weleer niet terug. Het beperken van het speelveld van corporaties zet de waardegroei verder onder druk. Door in wijken te investeren komt een wijk er weer bovenop en neemt de waarde van de woningen toe. Tot op heden was dit een beproefd recept. Als de wijkvernieuwing stopt, stopt ook de waardegroei. Als de corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen mogen bouwen, werkt de corporatie als revolving fund niet meer en moeten de objectsubsidies die corporaties tot 1995 ontvingen, opnieuw worden uitgevonden.

Als het aan de minister ligt mogen corporaties geen nieuwe middeldure huurwoningen meer bouwen. Daarnaast wil de minister dat corporaties bestaande woningen met een huur boven de €681 per maand in een aparte rechtspersoon onderbrengen. Nu moeten deze woningen administratief worden gescheiden. Het perspectief wordt: juridisch scheiden. Op de langere termijn verandert dit het wezen van corporaties. Nu betekent het huren bij een corporatie niet dat je het niet hebt gemaakt. Op een verjaardag kun je er prima mee voor de dag komen. Als corporaties alleen maar woningen bezitten voor huishoudens met een laag inkomen, gaat dit veranderen. Zoals in het verleden de vraag werd gesteld: ‘zit jij nog in het ziekenfonds,’ is straks de vraag: ‘ben je nog steeds aangewezen op het huren bij een corporatie?’

Investeringen zijn niet zo nodigIn het debat bleek ook dat minister Blok vindt dat er niet meer woningen hoeven te worden gebouwd. Er is volgens de bewindsman geen uitbreidingsvraag. Zeker als de echte huurprijs wordt gevraagd, is er volgens hem geen grote woningvraag. Ook van de lange wachtlijsten bij corporaties is de minister niet onder de indruk. De lange wachtlijsten komen volgens de minister van wonen door het ‘mooie aanbod’. Hij zou wel eens willen weten hoe lang de wachtlijsten zijn als er een prijs wordt gevraagd die bij de aangeboden kwaliteit past. Lang leefden corporaties in de veronderstelling dat het belangrijk was om te investeren. Minister Blok relativeert dit belang.

Marktwerking ten koste van alles, meer nieuwe woningen zijn niet meer nodig en de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn niet echt. Het zijn andere tijden.

Minister Stof Blik van Autorijden moet verstek laten gaan tijdens de kroning van Willem-Alexander, die vandaag plaats vindt. Blik heeft de Eerste Kamer beloofd om voor 1 mei 2013 met een samenhangende visie op autorijden te komen, maar deze is nog niet gereed. Blik heeft daarom besloten niet naar het feest te gaan, maar eerst zijn huiswerk af te maken. “Bij de behandeling van mijn laatste wetsvoorstel was het kantje boord bij de Eerste Kamer. Het zou van minachting getuigen als ik mijn stukken nu te laat aan zou leveren”, aldus de minister.

Hij ontkent geruchten dat het hem zwaar valt om met een samenhangende visie te komen. “In tegendeel, ik laat mij daarvoor assisteren door een zeer ervaren tekstschrijver, John Ubocht. Die schreef eerder ook teksten voor Marco Borsato. We hebben bedacht dat heel Nederland ons mag inspireren met suggesties. Samen met Ubocht maak ik er dan een geheel van. Hij heeft daar veel ervaring mee” Blik prijst zich gelukkig dat Ubocht beschikbaar was “Hij zou ook een belangrijke rol hebben bij de kroning, maar opereert bij nader inzien toch liever in de luwte. Die kans greep ik met beide handen aan.”

Willem-Alexander betreurt de afwezigheid van Blik tijdens het feest . “Het is altijd een verademing om naar deze minister te luisteren. Ik bewonder de manier waarop hij relevante discussies uit de weg gaat en lastige vragen ontwijkt. Daarin is hij voor mij een groot voorbeeld”.

Moet een makelaar onafhankelijk zijn? Niet van deze tijd, zegt Ed van de Bijl. Hij moet gewoon zijn opdrachtgever dienen. 

Deze week was ik deelgenoot van een discussie over handel in onroerend goed door makelaars. Voor velen een gruwel en vloeken in de kerk, voor anderen een onderdeel van het werk. En voor sommigen stiekem een lang gekoesterde wens. De kern van de vraag, is het nog van deze tijd om dit te verbieden voor makelaars? Even de achtergrond. De oorsprong van het verbod zit in de tweezijdigheid. De makelaars was ooit echt de matchmaker, die twee partijen bij elkaar bracht, en zowel de koper en verkoper vertegenwoordigde. En ook van twee kanten courtage ontving. Absolute onafhankelijkheid was dus noodzakelijk: dus een verbod op handel voor eigen gewin.

Later
De tweezijdigheid is inmiddels allang verleden tijd, net als goed verdienen, het verbod op handel wordt nog steeds gehanteerd door VastgoedPRO en NVM. Formeel. Maar, kijk je in de hele vastgoedketen, dan vindt overal 'ketenintegratie' plaats, zowel forward als backward. Projectontwikkelaars gaan zelf makelen. Bouwers gaan zelf ontwikkelen en makelen. Corporaties gaan zelf bouwen en makelen. Iedereen probeert linksom of rechtsom, vooruit of achteruit, extra penningen te genereren, waarbij niemand gek opkijkt. Een makelaar bij een corporatie? De gewoonste zaak van de wereld. Maar een makelaar die zelf gaat inkopen of ontwikkelen, dat kan niet!.

Consumenten
Ik hoorde in die discussie ook het standpunt van de consument. Stel een makelaar zegt tegen een consument: ik kan uw huis voor € 300.000,- verkopen, zal me waarschijnlijk vijf maanden kosten. Geeft het advies om dit na te vragen, second opinion te vragen bij meerdere makelaars. Komen allemaal tot hetzelfde advies, € 300.000,- in vijf maanden. Maar zegt die makelaar, ik ben ook bereid om uw huis nu te kopen voor € 280.000,- en probeer dan zelf die € 20.000,- te verdienen. U bent direct van het huis af, ik verdien er wat leuks aan. Niet veel anders dan dat u uw auto naar een occasion garage brengt. Die geeft u er € 10.000,- voor en verkoopt deze voor € 12.000,-. Buy low, sell high, het adagium van de westerse economie. Zouden consumenten daar bezwaren tegen hebben?

Historisch
De historische onafhankelijkheid is in ieder geval verleden tijd. Als geen andere hoort een makelaar niet onafhankelijk te zijn, deze dient zijn opdrachtgever immers te dienen. De taxateur, jazeker, die moet onafhankelijk zijn, maar de makelaar juist niet. Alle andere partijen in de vastgoedkolom nemen ketenonderdelen over, alleen de makelaar nog niet. Omdat deze het niet wil, of omdat deze het niet kan. Ik denk dat sommigen best zouden willen handelen, maar simpelweg de middelen er niet voor hebben. Is dit een oproep om handel voor makelaars vrij te geven? Nee, dat niet. Maar wel om na te denken waarom de dingen zijn zoals ze zijn. Want doen omdat we het altijd deden, dat is zo 2012…

"Drie vingers in de lucht. Hou je veilig!" Rob Mulder verheugt zich op de woonvisie die Minister Blok, volgens belofte uiterlijk op Koninginnedag, moet gaan presenteren. 

Minister Blok moet uiterlijk op Koninginnedag 2013 zijn beleidsvisie op de woningmarkt aan de Eerste Kamer sturen. Beloofd is beloofd. Maar gaat-ie dat redden? Boze tongen beweren dat hij met zijn handen in het haar zit. Dat-ie de teksten maar niet op papier krijgt. Dat is raar, want inhoudelijk liggen de bouwstenen voor het oprapen. Zo biedt bijvoorbeeld het rapport van de Tijdelijke Commissie Huizenprijzen een prima basis voor zijn toekomstvisie. Het is een kwestie van aanhaken.

De luchtkwaliteit in Nederland is slecht. Zef Hemel ziet als één van de oorzaken de weigering van Nederland om grote steden te bouwen.
Alarmerend nieuws was het. Nederlandse lucht voldoet lang niet aan de normen die de Wereldgezondheidsorganisatie en de Europese Unie hanteren. Dat was de strekking van een recent artikel in NRC Handelsblad. Jaarlijks sterven zo'n drieduizend Nederlanders vroegtijdig door blootstelling aan fijn stof en ozon. Dat is bizar veel. Wat heet. Nederland scoort het hoogste van heel Europa. Oorzaken: de intensieve veehouderij en het autoverkeer. Beide zijn naar verhouding extreem. Op de Veluwe, in Brabant en in Limburg is het slecht gesteld met de luchtkwaliteit vanwege de intensieve veehouderij. Ook rond de verkeersknooppunten Utrecht en Amsterdam is ze ronduit beroerd. Echter, de allerslechtste luchtkwaliteit wordt gemeten in Rotterdam, Den Haag en het Rijnmondgebied. Dat kan niet aan intensieve veehouderij of autoverkeer alleen te wijten zijn; de bron is daar de havenindustrie die de stedelijke bevolking in het hele westen van het land in haar greep houdt.

De rest van het artikel gaat over de betrouwbaarheid van de metingen. Ook wordt gesteld dat het autoverkeer in en rond de grote steden zou moeten worden stilgelegd. Dat lijkt me een volstrekt onjuiste conclusie. De grote steden zijn niet verantwoordelijk voor het vele autogebruik. Integendeel, dat extreme autoverkeer wordt juist veroorzaakt door jarenlang spreidingsbeleid: ruimtelijk beleid dat er op gericht was de steden in het westen vooral niet te laten groeien. Groeikernen, industriekernen, VINEX-locaties, ze moesten er voor zorgen dat er geen grote steden konden ontstaan. Het gevolg van dit anti-stedelijke beleid: overbelaste autowegen, onderbenut openbaar vervoer, filerijden. De kaart van Nederland met de bedroevende scores van luchtkwaliteit spreken wat dat betreft boekdelen. Verbetering van de Nederlandse luchtkwaliteit kan maar op twee manieren: grote steden bouwen en stoppen met de bevordering van de intensieve veehouderij. Beide maatregelen lijken in dit vieze land onbespreekbaar. De nationale schoorsteen moet roken.

---

Zef Hemel schreef deze column als directielid bij de gemeente Amsterdam en bijzonder hoogleraar Grootstedelijke Vraagstukken. Lees meer over Zef Hemel en andere columnisten van Spacemakers.

Lastig om een goede opdrachtbrief op te stellen aan uw adviseur? De brancheverenigingen voor projectontwikkelaars en voor corporaties, respectievelijk Neprom en Aedes, zijn u gezamenlijk van dienst. Ze hebben een model-overeenkomst opgesteld die zij publiceren op hun website.
Het model sluit aan bij DNR (De Nieuwe Regeling), de standaardvoorwaarden zoals de brancheorganisaties van adviseurs deze hebben opgesteld. Uit de ontwikkeling van de model-overeenkomst mag worden afgeleid dat corporaties en projectontwikkelaars niet geheel gelukkig zijn met die standaardvoorwaarden. Het nieuw model moet de onwensleijkheden repareren.

De huizenprijzen zijn lang gedaald, maar daaraan lijkt nu toch echt een einde aangekomen. Dat constateert de website woningmarktcijfers.nl, die elk kwartaal de woningverkopen analyseert.Uit hun onderzoek blijkt dat de prijzen al 9 maanden ongeveer stabiel zijn. Een gemiddeld huis kost momenteel 215 duizend euro.

Dat er toch nog negatieve cijfers naar buiten komen van de NVM en het Kadaster komt omdat deze instanties de cijfers vergelijken met de prijzen van ongeveer een jaar geleden. Toen lagen de huizenprijzen nog beduidend hoger. Nu de prijzen al zo lang op een gelijk niveau zijn verwacht de website logischerwijs dat over 3 maanden de negatieve berichtgeving stopt.

Het hele bericht van Woningmarktcijfers is hier te lezen.

Het CBS heeft een nieuwe prognose opgesteld voor het aantal huishoudens in Nederland. Zij doet de voorspelling dat het aantal huishoudens de komende 12 jaar nog jaarlijks groeit met 50.000. Het gaat vooral om een groei van het aantal eenpersoonshuishoudens, maar ook de meerpersoonshuishoudens groeien nog in aantal.
Eind maart maakte Bouwkennis bekend dat er in 2012 ongeveer 37.000 bouwvergunningen voor woningen zijn aangevraagd. De organisatie verwacht dat in 2014 ongeveer 41.000 woningen gereed komen. Geconcludeerd mag dus worden dat er te weinig huizen gebouwd worden.

Chaotisch huurbeleidDe Alliantie heeft van de Belastingdienst informatie gekregen om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te kunnen voeren. Van 10% van onze huurders ontbreekt de juiste gegevens. Voor het eerst hebben we antwoord op de vraag: hoeveel huishoudens zijn scheefwoners? Ik ging ervan uit dat 20% van onze huurders van een sociale huurwoning een inkomen heeft van meer dan € 43.000 per jaar. Het zijn er minder: bijna 17%. Het is niet opvallend dat er in Almere weinig huishoudens scheefwonen. Wel opvallend is dat in Amsterdam het percentage niet of nauwelijks van het gemiddelde afwijkt. Het beeld dat in Amsterdam op grote schaal scheef wordt gewoond klopt dus niet.

De Alliantie heeft de nodige informatie ontvangen en met man en macht wordt eraan gewerkt om de huuraanzegging op tijd de deur uit te krijgen. Uit een peiling die de Volkskrant deed, blijkt dat een derde van de corporaties deze informatie ontbeert. Zij gaan noodgedwongen dit jaar de huur voor iedereen met 4% verhogen en missen de extra inkomsten om de heffing te betalen. Chaos troef, terwijl velen hier minister Blok voor hebben gewaarschuwd. De minister zette door. Ik denk dat hij vreesde dat als de inkomensafhankelijke huurverhoging dit jaar weer niet zou worden doorgevoerd, de huurdersheffing op losse schroeven zou komen te staan. En daar zit de minister bepaald niet op te wachten. Ik vind het van de gekke dat we deze chaos over ons heen krijgen, terwijl over twee jaar dit huurbeleid over boord wordt gezet en wordt ingeruild voor de huursombenadering. Ik vrees overigens dat er nog meer chaos komt. Het zou mij niet verbazen als veel huishoudens, die volgens de Belastingdienst scheefwonen, bezwaar gaan maken tegen de aangezegde huurverhoging. Wij houden hier rekening mee.

Zwarte PietenNaar goed gebruik is het Zwarte Pieten begonnen. De verantwoordelijke staatssecretaris Weekers geeft de gemeenten de schuld. Deze zouden hun zaakjes niet op orde hebben en de Belastingdienst van slechte informatie hebben voorzien. Als dit al zo is, waarom komt de Belastingdienst daar dan nu pas achter? Laat ik meedoen met dit gezelschapsspel. Ik vind dat de Eerste Kamer de Zwarte Piet verdient. De rol en positie van de Eerste Kamer staat ter discussie, maar over één ding is vriend en vijand het eens: de Eerste Kamer waakt over de kwaliteit van wet- en regelgeving en over de uitvoerbaarheid ervan. Op 12 maart jl. stemde de Eerste Kamer in met het Woonakkoord. Voor minister Blok was het 'saved by the bell'. Hij kon zijn inkomensafhankelijke huurbeleid doorvoeren. Velen wezen erop dat het te kort dag was om het verantwoord te kunnen doen. De Eerste Kamer sloeg geen acht op de haken en ogen van de uitvoering van het huurbeleid, terwijl dit de core business van deze Kamer moet zijn. Hiermee geeft de Eerste Kamer voeding aan het verwijt dat de senaat te veel een politieke afweging maakt.

Voorzichtig optimisme
Hebben we de bodem van de crisis op de woningmarkt bereikt? Ik vrees van niet, maar ik heb de indruk dat deze wel in zicht is. De afgelopen week sprak ik ontwikkelaars en makelaars en zij merken dat de interesse voor het kopen van een woning groeit. Op de recente Open Huizen Dag was het veel drukker dan vorig jaar. Dit is belangrijk, immers zonder kijkers geen kopers. Bij de Alliantie vallen de verkopen niet tegen. In de eerste drie maanden verkochten we meer huurwoningen dan in dezelfde periode vorig jaar. Er is grond voor een heel voorzichtig optimisme.

Vorige week kwam het rapport van een tijdelijke commissie van de Tweede Kamer naar buiten die onderzoek deed naar de prijsstijging van woningen in de afgelopen twee decennia. Die stijging was enorm. Het rapport staat vol met wetenswaardigheden over de totstandkoming van huizenprijzen. De conclusies e aanbevelingen schieten alle kanten op. In de verslaglegging van de media ligt het accent op de passieve houding van marktpartijen en overheid bij het beteugelen van de huizenprijzen. Dat had wel moeten gebeuren volgens het rapport.

De gewoonte is dat brancheverenigingen zo snel mogelijk, vaak nog voordat zij redelijkerwijs het rapport hebben kunnen lezen, inhaken op zo'n rapport. Niet zelden wordt daarbij het eigen straatje schoongeveegd of wordt de inhoud van het rapport gebruikt om de eigen stokpaardjes weer eens te berijden. Spacemakers zet, een week later, de meest opvallende reacties op een rijtje:


Projectontwikkelaars: "Klinkklare onzin!"

Ons land presteert economisch slechter dan andere Europese landen en een belangrijke oorzaak, zo wordt nationaal en internationaal erkend, is onze huizenmarkt. Hoewel Rutte 2 slechts één écht doel heeft - maximaal 3% begrotingstekort - wil zij toch graag de suggestie wekken dat zij iets doet aan de malaise. Daarom heeft zij een mand gevuld met kleine cadeautjes en grote bezuinigingen en deze feestelijk verpakt. Op de strik staat ‘Woonakkoord’ geschreven.